의정부지방법원 2026타경1477. 고양시 일산서구 주엽동 문촌세경아파트 1406동 5층 507호, 동일면적 실거래 비교 기준 49.68㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 서지성·서윤숙으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 권리분석의 기준점은 2019.07.12 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 2024.03.26 김영민의 가압류 350,000,000원과 2026.03.26 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 350,000,000원이 곧 실질취득액의 출발점입니다. 이 금액을 최근 실거래와 비교하면 최근 12개월 평균의 105.2%이므로, 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 133 문촌세경아파트 1406동 5층507호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 비교면적 49.68㎡ · 철근콘크리트조 15층 건 내 제5층 제507호 |
| 소유자 | 서윤숙 2분의 1 · 서지성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 90,697,307원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 문촌마을14단지세경 · 720세대 · 1999.02.03 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.12 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 서지성입니다. 2024.03.26 김영민 가압류 350,000,000원과 2026.03.26 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·한국주택금융공사 관련 근저당권과 금지사항등기는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 3.5억은 최근 시세 이상
문촌마을14단지세경 동일면적 49.68㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 332,583,333원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.68㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 49.68㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 49.68㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 49.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 49.68㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2026.05 | 49.68㎡ | 15 | 334,000,000원 |
| 2026.04 | 49.68㎡ | 12 | 318,000,000원 |
| 2026.04 | 49.68㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 49.68㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 49.68㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 49.68㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 49.68㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.68㎡ | 12건 | 332,583,333원 |
실거래 범위는 318,000,000원~355,000,000원, 최근 12개월 평균은 332,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 340,000,000원입니다. 반면 현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득 기준은 350,000,000원입니다. 데이터상 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 105.2%로, 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김영민 | 350,000,000원 | 224,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 470,000,000원 중 344,300,000원이 배당되고 125,700,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 125,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 194,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 249,936,000원 | 0원 |
현재는 0회 유찰 신건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 0.0회로 표시돼 있어 다른 물건의 다회유찰 이력을 근거로 가격을 추정할 수는 없습니다. 다만 이 사건 자체의 시나리오상 1회 유찰 시 280,000,000원, 2회 유찰 시 224,000,000원으로 내려가며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한수중학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 주엽역이 소재합니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 15층 건 내 제5층 제507호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 승강기, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 2,773,000원/㎡입니다. 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에도 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 문촌마을14단지세경은 720세대이며, 동일면적 49.68㎡ 실거래 12건이 2026.03~2026.07 사이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%이므로 ‘신건이라도 싸다’는 전제로 접근하지 마세요.
- 최신 실거래 확인. 최신 거래는 2026.07의 340,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 높습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 전입관계를 최종 확인하세요.
- 가압류 미배당. 김영민 가압류는 현 회차에서 전액 배당되지 않지만 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하며, 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 개발행위허가제한지역 등 감정평가서 기재 규제사항을 실제 취득 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.07.12 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김영민 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 평가는 다릅니다. 실질취득 기준 350,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 332,583,333원의 105.2%이고 최신 거래 340,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 ‘권리가 깨끗하니 가격도 매력적’이라고 연결해서는 안 됩니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 최근 실거래 기준으로 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
