인천지방법원 2025타경507376. 검암동 레이나빌 3층 302호, 59.3㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정다운으로, 2021.05.17. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022.04.29. 최정섭의 200,000,000원 가압류입니다. 이 가압류 이후 서울보증보험·이정옥·주택도시보증공사의 가압류와 지방자치단체 압류, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부상의 말소 여부만 보면 놓치는 핵심이 있습니다. 임차인 민진홍은 2021.04.26. 전입·점유했고 확정일자는 2021.03.02.입니다. 말소기준인 2022.04.29.보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2023.06.19. 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 통상이라면 저가 낙찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있지만, 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 662-6 레이나빌 3층 302호 · 도요지로 217 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 59.3㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2012.12.14 |
| 소유자 | 정다운 (2021.05.17. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,016,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.04.29. 최정섭의 가압류입니다. 민진홍의 전입·점유는 2021.04.26.로 이보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 있음으로 판단됩니다. 확인되는 실제 임차인은 민진홍 1명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민진홍 | 180,000,000원 | 2021.04.26 | 2021.03.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 202,000,000원으로 신건입니다. 소유자 정다운의 2021.05.17. 취득가는 180,000,000원이지만, 이는 2021년 거래가격일 뿐 현재 시세로 대체할 수 없습니다. 제시된 동일면적 최근 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 202,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 확정할 근거는 없습니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 확약 전 계산액과 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 202,000,000원 | 0원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 161,600,000원 | 21,462,400원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,280,000원 | 53,329,920원 | 0원 | 129,280,000원 |
21,462,400원·53,329,920원은 확약을 반영하지 않은 회차별 계산상 인수액입니다. 이 사건은 민진홍 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 민진홍 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 최정섭 | 200,000,000원 | 18,372,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,975,660원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이정옥 | 4,989,596원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 186,016,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 민진홍 보증금 180,000,000원은 전액 배당되고 최정섭에게 18,372,000원이 배당됩니다. 비임차 채권 총 청구액 650,981,343원 중 미배당은 632,609,343원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중인 5층 철근콘크리트 건물의 3층 302호입니다. 사용승인은 2012.12.14.입니다.
- 입지. 대인고등학교 서측 인근으로 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선 및 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 22미터 포장도로에 접하며 토지는 평지의 세로장방형, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 225.1㎡, 공시지가는 1,504,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 레이나빌은 12세대 규모이고 경매자료상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 최근 동일면적 실거래 비교값이 없어 환금성과 적정가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 대상 확인. 말소동의 확약이 민진홍의 을구 5번 주택임차권등기에 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서와 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 가격은 별도 판단. 감정가·최저가 202,000,000원을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없습니다.
- 유찰 시 계산 구분. 1회·2회 유찰 시 계산상 임차보증금 인수액은 각각 21,462,400원·53,329,920원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 민진홍 1명입니다. 확약 밖 별도 점유·임차관계가 있다면 그 부분은 별도 권리분석이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차인은 위험요소, 확약은 해소장치, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리분석은 단순한 ‘임차인 있음/없음’으로 끝나지 않습니다. 민진홍은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 실제 임차인 1명이고 보증금도 180,000,000원입니다. 일반적인 구조라면 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려갈수록 미배당액 인수 문제가 커집니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어, 정확도 규칙상 민진홍 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 202,000,000원입니다. 권리 리스크의 중심은 임차보증금 인수보다 세금 압류가 실제 배당에 미치는 영향과 확약 적용범위 확인으로 이동합니다. 가격 면에서는 최근 동일면적 실거래 비교 근거가 없으므로 신건 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 보류. 이 물건은 그 두 판단을 분리해서 봐야 합니다.
