의정부지방법원 2026타경1613. 고양시 덕양구 오금동 고양삼송한강듀클래스 3층 323호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기부상 소유자는 최정원이고, 2023.01.02 국민은행이 채권최고액 294,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 남양주시 압류와 2026.04.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 임차인 한진희가 확인됩니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 700,000원, 전입일은 2023.08.17입니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 배당요구는 2026.04.21 접수했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 그 부분을 임의로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1613 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 3층 323호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브 지붕 · 지하 2층, 지상 9층 중 3층 323호 |
| 소유자 | 최정원 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 250,817,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준
말소기준은 2023.01.02 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 294,000,000원이고 채무자는 최정원입니다. 그 뒤 2025.12.19 남양주시 압류, 2026.04.01 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한진희 | 323호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.08.17 | 2026.04.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 회차별 가격·미배당 변화
현재 신건 최저매각가는 300,000,000원입니다. 1회 유찰 시 감정가의 80%인 240,000,000원, 2회 유찰 시 64%인 192,000,000원으로 계산됩니다. 실거래 비교값이 없으므로 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 대신 유찰될수록 근저당 채권의 미배당이 늘지만, 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 294,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 58,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 105,488,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,000,000원 |
근저당은 채권최고액 294,000,000원 기준의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 5,000,000원으로 계산되어 있고, 잔여 1,000,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양주톨게이트 남동측 근거리에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 임야 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 현황 토지도 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)이며 과밀억제권역, 택지개발지구 등 제한사항이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 한진희의 전입일은 2023.08.17로 대항력은 없지만, 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구서와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 대지이지만 감정평가상 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 이용 목적과 현황의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 300,000,000원, 1회 유찰 240,000,000원, 2회 유찰 192,000,000원의 회차별 가격을 별도 시세와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 임차인이 323호를 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 시설 상태를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.01.02 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인은 한진희 1명이지만 전입일이 2023.08.17로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수할 권리도 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 300,000,000원이 싸다고 볼 수는 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없는 만큼 가격 메리트는 별도 시세 확인이 선행되어야 합니다. 유찰 시 최저가는 240,000,000원, 다시 유찰되면 192,000,000원으로 내려가지만, 그때 증가하는 채권자 미배당액도 매수인에게 승계되지는 않습니다. 권리상 핵심은 인수 0원, 입찰의 승부처는 현황과 가격 검증입니다.
