의정부지방법원 2026타경1774. 고양시 일산동구 백석동 1331 영림브레아오피스텔 1층 105호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태는 일반음식점입니다. 현재 소유자는 김수아·김지윤·한종희의 공유 형태이고, 등기상 지분은 김수아 80분의 8, 김지윤 80분의 8, 한종희 80분의 64입니다.
권리분석의 기준점은 2020.05.11 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 근저당 2건과 압류·가압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1774 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1331 영림브레아오피스텔 1층 105호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 중앙로 1047 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 제1층 제105호 |
| 소유자 | 김수아 80분의 8 · 김지윤 80분의 8 · 한종희 80분의 64 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 801,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 448,332,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 을구 2번·3번 근저당권, 한종희 지분 압류, 김지윤 지분 가압류, 임의경매개시결정, 한국주택금융공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.07.05 롯데카드 가압류 21,052,248원은 2024.07.25 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유순덕 | 105호 | 55,000,000원 | 2,800,000원 | 2020.11.18 | 2026.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 유순덕 1명입니다. 전입일 2020.11.18은 말소기준권리인 2020.05.11 농협은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 55,000,000원, 월차임은 2,800,000원이며 2026.04.22 배당요구를 했습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제권까지 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 801,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,410,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 13,883,395원 | 13,883,395원 |
| 5. 갑구 18번 가압류 · 한국주택금융공사 | 273,937,392원 | 272,706,605원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 791,820,787원, 총 배당액은 790,590,000원, 미배당은 1,230,787원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 801,000,000원 | 790,590,000원 | 1,230,787원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 640,800,000원 | 631,992,000원 | 159,828,787원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 512,640,000원 | 505,113,600원 | 286,707,187원 | 0원 |
현재 신건 가격은 801,000,000원입니다. 1회 유찰 시 640,800,000원, 2회 유찰 시 512,640,000원으로 내려갑니다. 제공된 시나리오상 신청채권자는 각 회차 모두 충족되며, 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 3호선 백석역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 백석역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제105호는 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생 급배수시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 냉난방, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,260.2㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 인접토지와 등고평탄한 가로장방형 토지입니다.
- 도로. 북동측 약 50m, 북서측 약 10m, 남동측 약 42m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 6,389,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 유순덕의 전입일은 2020.11.18로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자·우선변제 여부와 실제 점유 상태는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 일반음식점 영업 상태. 감정평가상 현재 일반음식점 이용 중이므로 실제 영업자, 임대차 존속 여부, 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가 801,000,000원은 아직 한 번도 유찰되지 않은 가격입니다. 실거래·임대료 자료 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공유자 구조. 김수아·김지윤·한종희 공유 형태이므로 점유 및 명도 협의 상대를 실제 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 임대차 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.11 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 유순덕도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 감정평가상 1층 일반음식점으로 이용 중이고 임대관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 801,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격·임대차·점유는 반드시 현장 확인”입니다. 권리만 보고 응찰하기보다 일반음식점의 실제 수익성과 명도 조건까지 확인한 뒤 가격을 정하는 편이 안전합니다.
