인천지방법원 2025타경507466. 인천 남동구 만수동 839-9, 통칭 ‘삼우빌라’의 3층 다세대주택입니다. 전유면적은 49.83㎡이고 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김대성으로, 2021.05.21 거래가 100,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 2021년에 이미 전입·점유를 갖춘 임차인과 2022.08.04 국의 압류 사이의 선후관계입니다.
윤선빈의 임대차계약일은 2021.03.30, 확정일자는 2021.03.31, 점유개시는 2021.04.30, 주민등록일자는 2021.05.03입니다. 따라서 데이터상 말소기준권리인 2022.08.04 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”는 이유만으로 인수 위험을 지울 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 839-9 3층 · 도로명 인천광역시 남동구 서판로 47-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 49.83㎡ · 라멘조 시멘트기와잇기지붕 4층 건물 내 3층 |
| 호수 표기 | 등기사항증명서 ‘3층’ · 집합건축물대장 ‘4호’ · 현황 현관문 ‘301’ |
| 소유자 | 김대성 · 2021.05.21 · 거래가액 100,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 106,729,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 1992.06.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.08.04 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 남동구 압류, 강제경매개시결정 및 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 윤선빈은 임차권등기를 2023.10.25에 한 것이고, 실제 대항요건은 그보다 앞선 2021.04.30 점유개시·2021.05.03 전입에서 발생합니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력 임차인으로 먼저 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약 적용
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤선빈 | 3층 49.83㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2021.05.03 / 2021.03.31 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 승계 중복 아님 |
배당요구는 2023.10.25에 이루어졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 등기된 주택임차권의 대위자로는 주택도시보증공사가 기재돼 있으나, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 윤선빈 1명입니다.
③ 가격 비교 — 권리보다 가격이 더 어렵다
통칭 삼우빌라는 5세대, 전용 49.83㎡의 다세대주택입니다. 제공된 동일면적 실거래는 2022.03 거래 1건이며 거래가는 52,000,000원입니다. 평균·최저·최고 및 최신 거래가 모두 52,000,000원으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 49.83㎡ | -1 | 52,000,000원 |
| 평균 | 49.83㎡ | 1건 | 52,000,000원 |
현재 최저매각가 104,000,000원은 이 실거래 값의 200%입니다. 확약 반영 실질취득도 104,000,000원이므로, 시세 비교 기준을 최저가가 아닌 실질취득으로 바꾸더라도 결론은 같습니다. 실거래 대비 가격 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 윤선빈 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 1,744,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,729,361원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 104,000,000원 가정에서는 집행비용 2,256,000원, 임차보증금 100,000,000원, 주택도시보증공사 가압류에 1,744,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 확인이 전제다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 104,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 83,200,000원 | 18,697,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 66,560,000원 | 35,038,080원 | 실질 0원 |
대항력 임차인 사건은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있으므로, 원래라면 최저가만 보아서는 안 됩니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약 때문에 해당 임차인 인수가 실질적으로 제거되는 구조입니다. 따라서 유찰 후에도 가격 판단의 기준은 낙찰가 자체가 되지만, 입찰 전에는 반드시 해당 확약의 적용 대상과 말소 조건을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 북서측 인근. 다세대주택·아파트·단독주택·공영주차장·소규모 근린생활시설·임야 등이 혼재하는 주거지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비와 도시가스시설이 갖춰져 있습니다. 도시가스는 기준시점 현재 봉인상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역 · 가축사육제한구역 · 상대보호구역 · 과밀억제권역이며, 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
- 규모. 삼우빌라 5세대 · 사용승인일 1992.06.09. 제공 실거래는 49.83㎡ 기준 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약이 핵심입니다.
- 확약 적용 범위 확인. 확약은 윤선빈 임차권에 적용되는 것이므로, 별도 점유자나 추가 임대차가 확인될 경우에는 별도로 분석해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계는 미상이라고 기재돼 있습니다.
- 호수 동일성 확인. 등기부는 ‘3층’, 집합건축물대장은 ‘4호’, 현관문은 ‘301’로 서로 표기가 다릅니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 104,000,000원은 확인되는 52,000,000원 실거래 값의 200%입니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·세금·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “가격 200%”가 더 크다
이 물건은 얼핏 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 100,000,000원 때문에 인수형 사건처럼 보입니다. 실제로 윤선빈의 전입은 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 주택도시보증공사가 주택임차권등기 말소동의 확약서를 제출했고, 신건 배당 가정에서도 임차보증금은 전액 배당됩니다. 따라서 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 104,000,000원, 실질취득도 104,000,000원인데 확인되는 동일면적 실거래는 52,000,000원입니다. 비율은 200%. 게다가 거래 표본도 1건인 소규모 다세대주택입니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 정리되지만, 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 “인수 여부”가 아니라 확약의 확실성과 실제 매수가격입니다.
