의정부지방법원 2026타경1934. 파주시 동패동 더샹스 103동 4층 401호, 전용 68.93㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 우현옥이고, 2021.10.18 소유권을 이전받으면서 거래가액은 499,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 354,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 이후 2026.04.23 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 파주시 압류는 2026.06.05 등기됐다가 2026.06.12 해제로 이미 말소됐습니다.
등기상 구조만 보면 낙찰자가 이어받을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 배당 시나리오에서도 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경1934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 3-16 더샹스 103동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 68.93㎡ · 방3·거실겸주방·욕실2 · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 우현옥 (2021.10.18 소유권이전 · 거래가액 499,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 308,280,395원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.18 수협은행 근저당권 · 채권최고액 354,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2021.10.18 수협은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 이보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 파주시 압류 역시 말소기준 이후 권리였고, 2026.06.12 해제로 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 과거 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2021.10.18 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 배당계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 86.2%지만 ‘현재 시세 할인’으로 단정 금지
확인되는 동일 면적 실거래는 2021.10 한 건입니다. 전용 68.93㎡, 4층, 거래금액 499,000,000원으로 현재 경매물건과 면적·층이 일치합니다. 현재 최저가 430,000,000원은 이 거래금액의 86.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 68.93㎡ | 4 | 499,000,000원 |
| 확인 표본 | 68.93㎡ | 1건 | 499,000,000원 |
문제는 거래 시점입니다. 제공된 실거래는 2021.10 한 건뿐이고 이후 비교할 거래가 없습니다. 따라서 숫자상 86.2%라는 할인율은 확인되지만, 이를 근거로 2026년 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 2021년 취득가보다 얼마나 낮은지가 아니라, 입찰 직전의 실제 다세대 매매 수요와 주변 유사 매물을 별도로 확인해 보완해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,700,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 354,200,000원 | 354,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,100,000원 |
현재 최저가 430,000,000원 가정에서는 수협은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여는 69,100,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 430,000,000원 | 354,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 344,000,000원 | 338,384,000원 | 15,816,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 275,200,000원 | 270,547,200원 | 83,652,800원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 수협은행 채권최고액 기준으로 15,816,000원, 2회 유찰 시에는 83,652,800원의 미배당이 발생하는 계산이지만, 이는 후순위 인수로 전환되는 금액이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권액 308,280,395원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 방3, 거실겸주방, 욕실2 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 668.0㎡ 사다리형 평지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 더샹스103동은 8세대이며 준공일은 2021.07.22입니다. 확인되는 동일 면적 거래가 1건뿐이어서 매도 시 가격 탐색과 거래기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·점유개시 시점을 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교 기준 보완. 499,000,000원 거래는 2021.10 단일 거래입니다. 86.2%라는 숫자만으로 현재 시세 할인으로 판단하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이므로 대단지 공동주택보다 실거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 유찰 시 권리 구조. 344,000,000원·275,200,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이나, 채권자 미배당은 늘어납니다.
- 관리·체납 확인. 공용부분 관리비와 각종 체납 여부를 관리주체와 관련 기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 강점은 분명합니다. 2021.10.18 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다.
하지만 가격 쪽에서는 같은 수준의 확신을 주기 어렵습니다. 최저가 430,000,000원은 확인 거래 499,000,000원의 86.2%지만 그 거래가 2021.10 단 1건뿐이기 때문입니다. 특히 총 8세대 다세대라는 점을 감안하면 과거 취득가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 크게 주는 것은 위험합니다. 결론은 권리상 합격, 가격은 현재 비교매물을 추가 확인한 뒤 판단입니다.
