인천지방법원 2025타경507488. 부평동 ‘부평라일플로리스2차’ 6층 609호로, 감정평가상 주거용 도시형생활주택으로 이용 중인 오피스텔 물건입니다. 소유자 문중석은 2021년 5월 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 78,000,000원입니다. 이후 전은진의 주택임차권등기가 2023년 7월 21일 등재됐으며, 임대차계약일은 2021년 6월 4일, 주민등록 및 점유개시는 2021년 6월 25일입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023년 8월 10일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 전은진의 임차권 및 전입일은 이보다 앞서 있으므로 대항력 있는 선순위 임차관계입니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금 전액을 충당하지 못하면 부족액은 매수인에게 남습니다. 따라서 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 150-25 부평라일플로리스2차 6층 609호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로101번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 문중석 (2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 62,800,000원 / 62,800,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격의 본체
현재 등기에서 경매로 직접 문제가 되는 핵심은 전은진의 주택임차권입니다. 2013년 우리은행 근저당과 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류보다 임차인의 전입·점유 및 임차권등기가 앞섭니다. 이후 국의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전은진 | 6층 609호 16.585㎡ · 주거(임차권등기) | 2021.06.25 | 2021.06.04 | 78,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 보증금 수준에 묶인다
이 물건은 최저가가 내려간다고 총 취득부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 ‘가격 하락 → 인수액 증가’ 구조입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 62,800,000원 | 16,730,400원 | 79,530,400원 |
| 1회 유찰 시 | 50,240,000원 | 29,064,320원 | 79,304,320원 |
| 2회 유찰 시 | 40,192,000원 | 38,931,456원 | 79,123,456원 |
즉 최저가가 62,800,000원에서 50,240,000원, 다시 40,192,000원으로 내려가도 실질취득액은 각각 79,530,400원 → 79,304,320원 → 79,123,456원으로 크게 달라지지 않습니다. 집행비용 반영 때문에 정확히 78,000,000원과 일치하지는 않지만, 총부담이 임차보증금 수준에 사실상 묶이는 구조라는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,530,400원 |
| 1. 임차인 전은진 보증금 | 78,000,000원 | 61,269,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 78,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 임차보증금 중 16,730,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 관련 채권의 총 미배당액은 1,210,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 도시형생활주택으로 사용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비·난방설비 등을 구비하고 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 어떤 조건에서 효력을 발생하는지, 임차권등기만 말소하는지 대항력까지 해소되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 62,800,000원이 아니라 인수액을 더한 79,530,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 29,064,320원, 2회 유찰 시 38,931,456원으로 증가하므로 최저가 하락폭만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임차인 배당관계 확인. 전은진은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하는 임차인입니다. 실제 배당표와 배당 후 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2023.11.29 국의 압류가 등재돼 있으므로 실제 배당 단계에서 조세채권의 성격과 우선순위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,280만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 최저가 62,800,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가와 동일한 신건으로 단순해 보이지만, 전은진의 보증금 78,000,000원과 대항력이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서는 임차인에게 61,269,600원이 배당되고 16,730,400원이 남아 매수인에게 인수되는 계산이라 실질취득액은 79,530,400원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나므로, 1회·2회 유찰 후에도 실질취득은 각각 79,304,320원, 79,123,456원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 아니라 임차보증금이 총원가의 중심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수지만, 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 보는 것은 위험합니다. 권리 핵심은 선순위 임차권, 가격 핵심은 실질취득액, 최종 확인 포인트는 확약서의 효력 범위입니다.
