🏷️ 신건 3.93억 🛡️ 인수 0원 🏦 근저당 3.85억 ⚠️ 임대관계 미상
의정부지방법원 2026타경2081. 파주시 야당동 브리앙뜨2차 2층 202호, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 권우진이고, 2023.12.01. 소유권이전 등기와 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 385,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름에서 눈여겨볼 점은 과거 가압류와 한 차례의 경매개시결정이 이미 정리돼 있다는 것입니다. 삼성카드 가압류는 2025.03.25., 농협은행 가압류는 2025.05.07., KB국민카드 가압류는 2025.11.21. 각각 말소됐고, 2025.03.14. 등기된 이전 임의경매개시결정도 취하 후 2025.05.08. 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 권리 중 파주시 압류와 2026.04.30. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2081 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-21 브리앙뜨2차 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 번뛰기길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 권우진 (2023.12.01. 소유권이전 등기, 2023.04.01. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 393,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 364,062,419원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현재 권리는 소멸
현재 말소기준은 2023.12.01. 농협은행주식회사 근저당권 385,000,000원입니다. 그보다 앞선 한국양봉농업협동조합의 2,400,000,000원 근저당은 2023.12.01. 이미 말소됐습니다. 이후의 카드사 가압류들도 이미 말소됐고, 현재 등기상 남아 있는 파주시 압류와 본건 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 3.93억, 시세 판정은 보류
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 393,000,000원입니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 금액이나 최신 거래금액이 확인되지 않아, 현재 최저가가 최근 시세보다 높은지 낮은지를 수치로 판정할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 브리앙뜨2차는 총 8세대 규모로 확인되므로, 입찰 전 해당 건물과 인근 다세대주택의 실제 거래 사례를 별도로 대조한 뒤 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,302,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 385,000,000원 | 385,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,698,000원 |
현재 회차 393,000,000원 가정에서는 집행비용 6,302,000원과 농협은행 근저당 385,000,000원을 배당하고 1,698,000원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 393,000,000원 | 385,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 314,400,000원 | 309,198,400원 | 75,801,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 251,520,000원 | 247,198,720원 | 137,801,280원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 서측 인근에 야당역, 남측 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 약 5m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설기타가 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 지정 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 브리앙뜨2차는 총 8세대로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 반드시 대조하세요.
- 시세 대조. 신건 최저가 393,000,000원을 감정가라는 이유만으로 시장가격으로 보지 말고, 동일 건물 및 인근 다세대의 최신 실거래와 비교하세요.
- 기존 말소권리 구분. 삼성카드·농협은행·KB국민카드 가압류와 과거 경매개시결정은 이미 말소된 이력이고, 현재 분석 대상 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
- 파주시 압류 확인. 2025.06.26. 파주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 유찰 시 미배당 해석. 1회 유찰 시 75,801,600원, 2회 유찰 시 137,801,280원의 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.01. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 3.93억의 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교치가 없고 임대관계도 미상인 만큼, 권리는 조건부 합격, 가격·점유는 확인 후 판단이 이 사건에 맞는 결론입니다.
