인천지방법원 2025타경507577. 부평동 필하우스 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 말소기준권리 자체보다 그보다 먼저 전입한 임차인입니다. 최일환은 2022.07.25 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.07.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 2022.06.20이고 배당요구도 이루어져 우선변제권도 행사 가능한 구조입니다.
등기부에 있는 과거 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 경매상 말소기준은 2023.07.13 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류이고, 그 이후의 국 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 등기일이 말소기준 이후라고 해서 임차인의 선행 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 이 임차인은 2022년 전입·점유로 이미 대항력을 갖춘 상태에서 2024년 임차권등기를 한 경우입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507577 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 415-30 필하우스 5층 503호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥로303번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제5층 제503호 27.69㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 5층 · 사용승인 2012.02.27 |
| 소유자 | 변진섭 · 2021.08.02 매매, 거래가액 94,000,000원 · 2021.08.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,444,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선행 대항력 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최일환 | 제5층 제503호 27.69㎡ 전부 | 2022.07.25 | 2022.06.20 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 최일환은 보증금 130,000,000원으로 주거 중이었고, 임대차계약일은 2022.06.17, 확정일자는 2022.06.20, 전입·점유일은 2022.07.25입니다. 배당요구가 이루어졌으며 2024.08.21 임차권등기명령 후 2024.08.23 주택임차권이 등기됐습니다.
③ 가격 구조 — 확약 반영 여부에 따라 유찰 효과가 달라진다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 130,000,000원입니다. 말소동의 확약을 반영하면 최일환 임차권의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 130,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 내려가며, 확약이 그대로 유효하다는 전제에서는 실질취득액 역시 각 낙찰가 수준으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 130,000,000원 | 2,620,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 104,000,000원 | 28,256,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 83,200,000원 | 48,697,600원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 말소동의 확약서를 반영하지 않은 배당 시나리오의 매수인 인수 계산값입니다. 본 리포트의 실질 인수액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 평가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 최일환 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,131,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 134,444,647원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 2,620,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 127,380,000원이 배당돼 보증금 미회수액 2,620,000원이 발생합니다. 확약을 적용하지 않으면 이 금액이 룰상 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부평동초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설·각급학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선 부평시장역이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중인 제5층 제503호입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·옥내소화전·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심 안전장치는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 원문에서 대상 임차권·말소 조건·효력 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 임차인이 있었던 물건이므로 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장에서 확인하고, 필요하면 인도·명도 일정을 반영해야 합니다.
- 확약 밖 점유관계 확인. 확약은 최일환 임차권에 한정됩니다. 별도 점유자가 확인되면 전입일·점유·보증금·확정일자를 새로 검토해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실질 인수가 0원이라는 사실은 권리상 장점이지 곧바로 가격 할인 근거는 아닙니다. 감정가 130,000,000원에 응찰하기 전 최신 인근 거래와 임대·매매 가격을 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능 항목을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 대항력은 있지만, 승계 부담은 확약서가 끊는다
이 물건의 표면만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 최일환의 전입·점유는 2022.07.25로 말소기준 2023.07.13보다 빠르고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰졌습니다. 신건 130,000,000원 배당표만 보면 보증금 중 2,620,000원이 미회수되어 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 이 사건의 승부처는 대항력 자체가 아니라 확약서의 효력 확인과 130,000,000원이라는 신건 가격의 적정성입니다. 권리부담은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 메리트까지 자동으로 확보된 것은 아닙니다.
