의정부지방법원 2026타경2265. 등기상 향동 봄 빌딩 집합건물 사건으로, 감정평가에서는 3층 308호와 309호 총 2개호가 근린생활시설 ‘PC POP’으로 일체 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 역시 목록1·목록2를 일괄매각하고 두 호실을 통합하여 일체로 사용 중이라고 기재합니다. 사건 용도 표기는 ‘대지’이지만 실제 이용상태는 근린생활시설입니다.
현 소유자 지민종은 2021.08.26 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 813,282,300원입니다. 같은 날 설정됐던 인천원예농업협동조합 근저당 872,400,000원은 2022.06.22 해지로 이미 말소됐고, 그날 새로 설정된 부산은행 근저당 876,700,000원이 현재 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 526 향동 봄 빌딩 3층 308호 · 도로명주소 경기도 고양시 덕양구 향기로 115 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 표기 대지 · 308호 및 309호 모두 근린생활시설(상호명: PC POP)로 일체 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 중 3층 · 308호 및 309호 |
| 소유자 | 지민종 · 2021.08.26 소유권이전 · 거래가액 813,282,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,174,000,000원 / 1,174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 814,885,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.06.22 을구 3번 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 876,700,000원이고 채무자는 지민종입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 등기된 2026.05.12 임의경매개시결정과 2026.05.27 오케이저축은행 가압류 74,936,074원은 매각으로 소멸합니다.
2021.08.26 설정됐던 인천원예농업협동조합 근저당 872,400,000원은 2022.06.22 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍영준 | 308호및 309호 | 주거 | 2024.04.16 | 미상 | 40,000,000원 | 2,500,000원 | 2026.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
홍영준은 보증금 40,000,000원, 월세 2,500,000원으로 308호 및 309호를 점유하고 있으며 2026.07.20 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일이 2024.04.16로 말소기준일 2022.06.22보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 권리는 보이지만 시세는 확인이 필요하다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,174,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 사건에는 현재 가격을 직접 대조할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 과거 소유권 취득 당시 거래가액 813,282,300원만을 근거로 현재 최저가가 싸거나 비싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,140,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 876,700,000원 | 876,700,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 74,936,074원 | 74,936,074원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,223,926원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 951,636,074원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 208,223,926원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,174,000,000원 | 951,636,074원 | 0원 | 208,223,926원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 939,200,000원 | 927,408,000원 | 24,228,074원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 751,360,000원 | 741,446,400원 | 210,189,674원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 939,200,000원, 2회 유찰 시 751,360,000원으로 내려가면서 채권자 미배당액은 각각 24,228,074원과 210,189,674원으로 증가합니다. 그러나 홍영준은 대항력이 없고 등기상 인수권리도 없어, 채권자에게 남는 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 향동동 ‘향동중학교’ 남서측 인근으로, 상업용·업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스빌딩, 공원이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 308호와 309호 모두 근린생활시설 ‘PC POP’으로 이용 중이며, 두 호실을 일체로 하나의 영업장으로 사용하고 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25미터 내외, 남서측 및 북서측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록1·목록2, 308호·309호가 통합 사용되는 구조이므로 매각대상과 현장 경계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차인 명도. 홍영준은 대항력은 없지만 308호 및 309호를 점유하고 있습니다. 실제 영업 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도 차이. 임차인 조사상 ‘주거’와 감정평가상 ‘근린생활시설(PC POP)’ 기재가 함께 존재하므로 실제 사용상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 주변 동일·유사 근린생활시설의 거래와 임대 조건을 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 점유
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 이미 말소된 2021년 근저당을 제외하면 2022.06.22 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 보증금 40,000,000원의 홍영준 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 308호와 309호를 합쳐 하나의 근린생활시설 영업장으로 사용 중이고, 현재 최저가 1,174,000,000원을 직접 비교할 최신 실거래 기준이 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 필요”입니다. 신건이라는 이유나 인수액이 없다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 점유·영업관계와 주변 근린생활시설의 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
