의정부지방법원 2026타경2463. 고양시 일산동구 성석동 아이하우스2차 에이동 지1층비01호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 강묘정이고, 말소기준권리는 2014.07.24. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 122,400,000원입니다. 이후 국 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 권리의 단순함이 가격 메리트로 연결되지는 않습니다. 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 115,000,000원의 127.0%입니다. 전체 평균 136,666,666원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 거래가 115,000,000원이고 최근 대비 과거 거래 추세가 -18.4%라는 점입니다. 따라서 전체 평균만 보고 저평가라고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1073-9 아이하우스2차 에이동 지1층비01호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 61-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제비01호 |
| 사용승인일 | 2014.06.20 |
| 소유자 | 강묘정 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 79,598,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.07.02. 수산업협동조합중앙회 근저당권은 2014.07.24. 일부포기로 이미 말소됐고, 같은 날 강묘정에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 국 압류 2건과 2026.05.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 소유자와 동일한 전입자
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강묘정 | 2014.07.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에 기재된 강묘정은 등기부상 소유자이자 근저당 채무자와 동일인입니다. 전입일 2014.07.25.은 말소기준권리 2014.07.24.보다 뒤이므로 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 별도의 보증기관 대위·승계도 없습니다. 따라서 현재 자료상 별도 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 27% 높은 신건
아이하우스2차 관련 실거래는 6건이 확인됩니다. 다만 비교 거래의 전용면적은 55.29㎡이고 평가대상 비교 기준 면적은 79.925㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 단지 가격 흐름과 환금성 참고치로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 55.29㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2024.07 | 55.29㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 55.29㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 55.29㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 55.29㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.02 | 55.29㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.29㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
전체 6건 평균은 136,666,666원이지만 2022.04.의 235,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 115,000,000원이며, 현재 최저가 146,000,000원은 그 가격의 127.0%입니다. 최근 가격 추세 또한 -18.4%이므로, 신건을 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,844,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 122,400,000원 | 122,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,756,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 122,400,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 20,756,000원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이며, 국 압류 2건의 실제 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 신건 이후
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 146,000,000원 | 122,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 8,035,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 31,041,920원 | 0원 |
중요한 점은 채권자의 미배당이 생겨도 이 사건의 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 가격만 놓고 보면 현재 146,000,000원보다 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원으로 내려가며, 2회 유찰 가정 가격은 최신 거래 115,000,000원보다 낮아지는 구간입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 북고양(설문)IC 남서측 인근이며, 다세대주택·공장·창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제비01호입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 640,800원/㎡, 토지면적 817.0㎡로 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. I-하우스2차A,B,C는 29세대이며, 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 거래는 115,000,000원이고 최근 가격 추세는 -18.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 146,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 115,000,000원의 127.0%입니다. 현재 가격을 저가 매수 구간으로 보지 마세요.
- 비교면적 차이. 확인된 실거래는 전용 55.29㎡이고 비교 기준 면적은 79.925㎡로 일치하지 않습니다. 개별 호수 시세는 별도로 재확인해야 합니다.
- 지1층 특성. 대상은 지1층비01호입니다. 현장 상태와 채광·습기·진출입 등 물리적 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계. 현황조사 전입자 강묘정은 소유자와 동일합니다. 실제 임대차 존재 여부와 인도 가능성을 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조하세요.
- 공매공고. 2025.11.26. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 현재 공매 진행 여부를 교차 확인하세요.
- 세금·배당. 국 압류 2건이 존재합니다. 예상배당표의 소유자 잔여액은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 부담스럽다
권리구조만 보면 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 115,000,000원의 127.0%이고, 최근 추세도 -18.4%입니다. 게다가 다세대주택 지1층이고, 실거래 비교 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 여기에 공매공고 부기등기까지 교차 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만 신건 가격 메리트도 낮은 물건으로 보는 것이 타당합니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격을 기준으로 접근하는 편이 시세 판단과 더 잘 맞습니다.
