인천지방법원 2025타경507682. 부평동 미래씨티 2층 225호, 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 데 있지 않습니다. 임차인 백인철은 임대차계약일 2021.12.23, 확정일자 2021.12.29, 주민등록·점유개시 2022.01.14로, 말소기준권리인 2023.03.16 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
현재 회차 190,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,460,000원을 제외한 186,540,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 189,000,000원 중 2,460,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있으므로, 정확도 규칙상 백인철 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507682 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 240-7 미래씨티 2층225호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로316번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제225호 · 사용승인일자 1996.02.10 |
| 소유자 | 김재식 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 199,630,309원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.03.16 국의 압류입니다. 이후 2024.02.27 설정된 백인철의 주택임차권등기와 2025.02.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 순위와 별개로, 백인철의 주민등록·점유개시는 2022.01.14이므로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다.
등기부에는 2022.01.14 김재식 소유권이전과 함께 민간임대주택등기도 확인됩니다. 또한 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 실제 임차인은 백인철 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
② 임차인 분석 — 룰상 246만원, 확약 반영 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백인철 | 2층 225호 33.19㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.14 | 2021.12.29 | 189,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 백인철 보증금 | 189,000,000원 | 186,540,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,630,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 룰상 임차보증금 부족분은 2,460,000원이나, 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 199,630,309원은 이 배당 가정에서 0원 배당으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 190,000,000원 | 2,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,000,000원 | 39,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 121,600,000원 | 69,902,400원 | 0원 |
확약을 배제한 계산만 보면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 인수액도 2,460,000원 → 39,928,000원 → 69,902,400원으로 증가합니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 동측 인근에 위치하며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 인천1호선 부평시장역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제225호이며 사용승인일자는 1996.02.10입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며 일부 필지는 상대보호구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 제출 사실뿐 아니라 실제 적용 대상이 백인철 임차권 전부인지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 백인철은 전입·점유 2022.01.14로 말소기준 압류 2023.03.16보다 앞섭니다. 확약이 무효·불완전하면 미배당 보증금 문제가 다시 중요해집니다.
- 배당요구. 백인철은 2024.02.27 배당요구가 접수된 것으로 정리돼 있고 우선변제권 행사 가능 상태입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.14 민간임대주택등기가 확인되므로 관련 등기 내용과 매각물건명세서를 원문 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 190,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권 있음”보다 중요한 것은 확약의 실제 효력
이 물건은 겉으로 보면 보증금 189,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제로 확약을 제외한 현재 회차 계산에서는 2,460,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 잡힙니다. 1회·2회 유찰 시에는 그 금액이 39,928,000원, 69,902,400원으로 늘어납니다.
하지만 이번 사건에는 바로 그 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 제공된 조건을 그대로 적용하면 백인철 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 권리의 핵심은 확약서 원문과 적용 범위를 확인하는 것이고, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다. 권리는 확약 확인 전제, 가격은 판단 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.
