의정부지방법원 2026타경2623. 고양시 일산동구 백석동 윈스턴파크1 3층 307호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정요항표에는 “공부상 오피스텔로 이용 중”이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김은혜이며, 2020.02.27 매매를 원인으로 2020.04.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 390,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 302,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.07.25 우리은행 명의로 다시 근저당이 설정됐습니다. 채무자는 주식회사뉴앤룩, 채권최고액은 미화 240,000달러입니다. 이 후순위 근저당은 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2026.05.26 우리은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 기준으로는 낙찰자가 그대로 떠안을 후순위 권리가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2623 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1238 윈스턴파크1 3층 307호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 강송로 49 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제10층 건물 내 제3층 제307호 |
| 소유자 | 김은혜 · 2020.04.22 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 505,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 269,719,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.04.22 설정된 우리은행 근저당 302,400,000원입니다. 2023.07.25 설정된 우리은행의 후순위 근저당과 2026.05.26 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 기존 하나은행 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 검증 — 실거래 시세가 없어 신건 메리트는 판단 보류
이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 505,000,000원을 근거 없이 “시세보다 싸다”거나 “비싸다”고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 감정가 대비 유찰 시나리오까지만 확인하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 505,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 404,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 323,200,000원 | 0원 |
현재 계산에서는 세 회차 모두 알려진 채권총액 302,400,000원이 전액 배당되는 것으로 잡혀 있습니다. 그러나 이 계산에는 2023.07.25 후순위 근저당의 미화 240,000달러 채권이 금액 미상으로 제외돼 있으므로, “미배당 0원”은 어디까지나 현재 배당 시뮬레이션 범위의 결과입니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,450,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 302,400,000원 | 302,400,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 미화 240,000달러 | 0원(계산 제외) |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,150,000원 |
배당 계산은 후순위 미화 240,000달러 근저당의 채권액을 미상으로 제외한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영돼 있어 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석역(지하철3호선) 북동측 인근이며, 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철3호선 백석역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표상 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 25m, 남동측 약 20m, 북서측 및 남서측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,705,000원/㎡, 토지면적은 3,862.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 확인. 2023.07.25 우리은행 근저당 채권최고액은 미화 240,000달러이며 현재 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 신건 505,000,000원의 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 시나리오상 1회 유찰 시 404,000,000원, 2회 유찰 시 323,200,000원입니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 후순위 미화 채권도 계산에서 제외했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각 관련 서류와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 등기권리 구조는 명확한 편입니다. 2020.04.22 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 그러나 감정요항표의 임대관계는 미상이며, 2023년 후순위 근저당 미화 240,000달러는 배당 계산에서 제외돼 있습니다.
무엇보다 신건 최저가 505,000,000원을 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 1회 유찰 404,000,000원, 2회 유찰 323,200,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 결론은 등기권리는 말소형, 인수 계산은 0원. 다만 점유와 배당의 미확인 요소를 원본으로 점검하고, 가격은 실거래 확인 후 결정하는 사건입니다.
