인천지방법원 2025타경507712. 검암동 614-3, 4층 401호의 다세대주택입니다. 소유자 김지연은 2021.05.20. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 직후인 2021.05.25. 김미리와 임대차계약이 체결됐고, 김미리는 2021.06.29. 전입·점유를 시작했습니다. 이 날짜는 말소기준인 2022.02.16. 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 김미리는 대항력이 있는 임차인이고, 보증금 160,000,000원 전액을 배당받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
현재 최저매각가는 135,000,000원이지만 배당표상 집행비용 2,690,000원을 먼저 차감하면 김미리에게 돌아갈 예상배당은 132,310,000원입니다. 보증금 160,000,000원과의 차액 27,690,000원이 현재 회차의 인수 가정액입니다. 결국 135,000,000원에 낙찰받아도 실질 부담은 162,690,000원으로 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 614-3 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.64㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.20. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2012.11.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인
등기부상 과거 광명동부새마을금고 근저당과 안양원예농업협동조합 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.02.16. 국의 압류입니다. 이후 울산세무서 압류, 김미리의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미리 4층 401호 37.64㎡ 전부 | 2021.06.29 | 2021.05.25 | 160,000,000원 | 2023.08.07 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 남상범 | 2024.06.24 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
김미리는 확정일자와 전입·점유를 모두 말소기준보다 먼저 갖췄고 배당요구도 했습니다. 반면 남상범의 전입일은 2024.06.24.로 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 계약관계 자체는 입찰 전 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 최저가 1.35억이 아니라 실질취득 1.63억
이 물건의 가격 판단에서 가장 주의할 숫자는 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 140,000,000원과 비교하면 최저가가 96.4%라 표면적으로는 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합친 실질취득은 162,690,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원 대비 116.2%로, 실제 부담 기준에서는 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 37.64㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.01 | 37.52㎡ | 5 | 131,000,000원 |
| 2022.07 | 36.96㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 37.64㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 36.72㎡ | 5 | 170,000,000원 |
전체 5건 평균은 161,200,000원이지만 2021~2022년의 170,000,000~185,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최신 거래는 2026.01. 140,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 140,000,000원이며, 최근 구간은 과거보다 15.9% 하락했습니다. 따라서 가격 메리트 판단에 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 161,200,000원을 우선해서는 안 됩니다.
④ 유찰돼도 총부담이 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 135,000,000원 | 27,690,000원 | 162,690,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 54,312,000원 | 162,312,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 75,555,200원 | 161,955,200원 |
이 표가 대항력 인수형 경매의 핵심입니다. 낙찰가가 135,000,000원에서 86,400,000원까지 내려가도 임차인 미배당액이 27,690,000원에서 75,555,200원으로 커지므로, 총부담은 약 1.62억 안팎에 머뭅니다. 즉 유찰된 최저가만 보면 크게 싸지는 것 같지만 매수인의 실질취득은 임차보증금 160,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 김미리 보증금 | 160,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 김미리 보증금 중 27,690,000원이 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중인 2012.11.13. 사용승인 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 간재울중학교 북측 인근으로 다세대주택·근린생활시설·공원이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 검바위역과 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 남측과 서측 도로에 접합니다. 공시지가는 1,700,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 동일·유사 면적 확인 거래는 5건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격이 과거보다 15.9% 낮아 가격 판단을 보수적으로 해야 합니다.
- 규모. 확인된 세대수는 16세대입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 한 환금성 판단은 어렵습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 상한 설정. 현재 기준은 135,000,000원이 아니라 인수액을 합친 162,690,000원입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 문언과 제출주체·조건을 직접 확인해야 합니다.
- 김미리 배당액 확인. 실제 배당이 132,310,000원보다 줄면 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 남상범 계약관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 원본에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 140,000,000원이고 최근 가격 추세는 -15.9%입니다. 과거 170,000,000~185,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부는 공부와 인근 유사물건을 참고해 평가됐으므로 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건의 가장 큰 착시는 1.35억이라는 최저가입니다. 최근 1.40억 거래보다 낮아 보이지만, 대항력 있는 김미리의 미배당 보증금 27,690,000원을 더하면 실질취득은 162,690,000원입니다. 최근 시세 140,000,000원보다 16.2% 높고, 시장 자체도 최근 구간이 -15.9% 하락했습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득 162,312,000원, 2회 유찰 시 161,955,200원으로, 낙찰가가 내려가도 임차인 인수액이 커져 총부담은 거의 변하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않는 대항력 인수형입니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 변수이지만, 확인된 문언만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없는 상태에서는 인수액을 0원으로 처리해선 안 됩니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 인수 부담이 크고, 실질취득이 최근 시세를 웃돌며, 가격 추세도 하락 중인 다세대 물건입니다. 입찰 여부는 확약서 원문에서 대항력까지 실질적으로 해소되는지를 확인한 뒤 다시 계산하는 것이 핵심입니다.
