인천지방법원 2025타경507743. 인천 남동구 간석동 ‘더샵퍼스트’ 13층 1301호, 전용 56.1849㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 홍경희이고, 강재민의 주택임차권이 존재합니다. 임차인의 전입일은 2019.03.25로, 이 사건의 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류 2022.11.22보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본건에서는 강재민 임차권의 매수인 인수를 실질 0원으로 판단합니다.
가격은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 190,000,000원입니다. 같은 더샵퍼스트 전용 56.18㎡의 최근 12개월 평균 거래가는 165,000,000원, 최신 2026.08 거래가는 160,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 115.2%이고, 최근 거래 흐름 역시 -8.3%이므로 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 276-1 더샵퍼스트 13층 1301호 · 경인로626번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 56.1849㎡ · 14층 건물 내 13층 1301호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 홍경희 · 2019.03.22 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.11.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 남동구 압류, 제천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주택임차권 등기는 2023.05.19에 등기됐지만, 강재민의 전입·점유 개시는 그보다 앞선 2019.03.25입니다. 따라서 단순히 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강재민 | 13층 1301호 56.1849㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.03.25 | 1차 195,000,000원 2차 197,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 실질 인수 0원 말소동의 확약 |
강재민은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력은 인정되는 구조이지만, 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있어 매수인이 보증금을 추가로 떠안는 구조로 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
더샵퍼스트는 총 24세대, 사용승인일은 2018.10.15입니다. 전용 56.18㎡의 확인된 실거래는 3건이며, 가격 판단에는 전체 평균 170,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 56.18㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 56.18㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2024.11 | 56.18㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 56.18㎡ | 2건 | 165,000,000원 |
전체 실거래 평균은 170,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -8.3% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다. 현재 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.2%이므로, 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 매력이 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 186,540,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 총 채권액은 1,396,000,000원, 채권자 배당액은 186,540,000원, 미배당액은 1,209,460,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 강재민 임차권은 말소동의 확약에 따라 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 190,000,000원 | 186,540,000원 | 1,209,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 1,246,928,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 1,276,902,400원 | 0원 |
확약이 적용되는 한 회차가 내려가더라도 강재민 임차권의 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 190,000,000원이고, 1회 유찰 시 매각가는 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원입니다. 현 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 가격 판단은 유찰 여부와 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로, 주변에 다수의 상가·오피스텔·공동주택이 밀집하고 학교·숙박시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주·정차가 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 13층이며 도시가스보일러 난방, 승강기, 기계식주차장, 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 24세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 165,000,000원, 최신 거래 160,000,000원에 최근 추세 -8.3%로 가격 눈높이가 낮아진 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 강재민 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 근거하므로 매각물건명세서와 확약서의 대상·조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재를 무시하지 말 것. 전입일 2019.03.25는 말소기준 2022.11.22보다 빠릅니다. 확약이 없었다면 인수 문제가 핵심이 되는 구조입니다.
- 최근 시세를 가격 기준으로 볼 것. 전체 평균 170,000,000원보다 최근12개월 평균 165,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.3%이므로 감정가 190,000,000원 자체를 시세의 기준점으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개다”
이 물건의 핵심은 두 가지가 분명히 갈립니다. 첫째, 강재민은 2019.03.25 전입한 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 있어 본건의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 둘째, 현재 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 115.2%이고 최신 거래 160,000,000원보다도 높으며, 시장 흐름도 -8.3% 하락 추세입니다. 따라서 권리는 확약으로 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
