의정부지방법원 2026타경60024. 고양시 일산동구 성석동 화이트케슬 1동 2층 202호, 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층이며, 비교 실거래 면적은 65.87㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 176,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준권리는 2016.11.23 설정된 관악농업협동조합의 근저당권 168,000,000원입니다. 이 근저당권과 2026.01.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차인입니다. 김신이가 2016.06.28 전입해 말소기준보다 먼저 전입한 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이나 “인수액 0원”으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-41 화이트케슬 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 4층 중 2층 |
| 소유자 | 이민하 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 131,267,711원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.23 관악농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 전입
등기만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 2015.10.30 설정됐던 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2016.11.23 말소됐고, 같은 날 관악농업협동조합 근저당권 168,000,000원이 새로 설정되어 현재 말소기준이 됐습니다. 2026.01.07에는 서울서남부농업협동조합(변경전:관악농업협동조합)을 채권자로 한 임의경매가 시작됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김신이 | 2016.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김신이는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일 자체는 말소기준보다 앞서지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위 및 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 수치화할 수 없습니다. 이 사건의 권리분석은 이 금액이 확인되기 전까지 완료됐다고 보기 어렵습니다.
② 시세 비교 — 93.9%보다 최신 거래를 함께 봐야 한다
화이트케슬(1,2동)은 18세대, 2015.10.16 준공이며 비교 면적은 65.87㎡입니다. 실거래는 총 6건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 187,500,000원으로 현재 최저가 176,000,000원은 그 93.9%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 7.9%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 63.27㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 63.27㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.06 | 65.87㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 62.62㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2021.10 | 62.62㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 65.87㎡ | 3 | 172,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 187,500,000원 |
최근 12개월 평균만 보면 최저가가 낮지만, 가장 최신인 2025.10 거래는 170,000,000원으로 현재 최저가 176,000,000원보다 낮습니다. 따라서 “93.9%니까 시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 최근 12개월 표본도 2건뿐이고 170,000,000원과 205,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 더구나 이 사건은 임차인 보증금이 확인되지 않아, 시세와 비교해야 할 최종 숫자는 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 승계액을 합친 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 2. 근저당 · 관악농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,736,000원 |
현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 김신이의 보증금과 배당요건이 확인되지 않은 상태이므로 이를 실제 인수액 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 168,000,000원 | 0원 | 4,736,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 29,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 57,736,960원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 다만 이 표의 미배당은 관악농업협동조합 채권 기준이며, 김신이의 보증금 승계액과는 별개입니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아진다고 해서 매수인의 총 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 자체지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층입니다.
- 주위환경. 평택파주고속도로 북고양(설문)IC 남서측에 위치하고, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 북측으로 노폭 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,214.0㎡, 공시지가는 639,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생 및 급·배수설비, 난방설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화이트케슬(1,2동)은 18세대이며 확인된 실거래는 6건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김신이 보증금 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금 규모가 확인되지 않으면 낙찰 후 매수인 부담의 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요건 확인. 전입일만으로 우선변제 범위와 미배당 승계액을 결정할 수 없습니다. 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 최저가를 실질취득가로 보지 말 것. 현재 176,000,000원은 낙찰 최저선일 뿐, 임차인 인수액이 더해질 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 최근 시세 교차검증. 최근 12개월 평균은 187,500,000원이지만 최신 거래는 170,000,000원입니다. 93.9%라는 비율 하나만으로 저가 매수라 판단하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 18세대 단지이고 실거래 표본은 6건입니다. 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “93.9%”보다 먼저 풀어야 할 권리
표면만 보면 신건 최저가 176,000,000원이 최근 12개월 평균 187,500,000원의 93.9%여서 가격 매력이 있어 보일 수 있습니다. 그러나 가장 최신 실거래는 170,000,000원이고, 무엇보다 김신이의 전입일 2016.06.28이 말소기준 2016.11.23보다 앞섭니다.
보증금과 확정일자, 배당요건을 알 수 없는 상태에서는 이 임차인의 대항력을 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 매수인이 최종적으로 인수할 금액도 정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 실질취득액처럼 놓고 시세와 비교하면 안 됩니다. 가격 검토보다 임차인 보증금 확인이 먼저인 사건입니다. 권리가 확인되기 전까지는 176,000,000원의 숫자만 보고 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
