의정부지방법원 2026타경60024. 경기도 고양시 일산동구 성석동의 화이트케슬 1동 202호, 전용면적 65.87㎡ 다세대주택입니다. 감정가 1억 7,600만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 8,624만원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016년 11월 23일 설정된 관악농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 1억 6,800만원입니다.
등기부만 보면 권리관계는 복잡하지 않습니다. 기존 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 매수인이 반드시 확인해야 할 것은 등기부보다 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 김신이 씨의 전입일은 말소기준권리보다 약 5개월 앞섭니다. 보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 실제 점유관계가 어떠한지 확인되지 않은 상태에서는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
특히 이 물건은 최저가가 내려갈수록 반드시 유리해지는 경매가 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가와 미배당 보증금의 합계가 보증금에 가까워지는 구조가 될 수 있습니다. 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 연결되지 않는 물건이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-41 화이트케슬 제1동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 110 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.87㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이민하 |
| 단지 정보 | 화이트캐슬(1,2동) · 총 18세대 · 2015.10.16 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울서남부농업협동조합(변경전 관악농업협동조합) / 131,267,711원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.23 · 관악농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입이 핵심
등기부상 핵심은 2016년 11월 23일입니다. 기존 우리은행 근저당권은 채권최고액 110,000,000원으로 설정됐으나 같은 날 해지에 따라 말소됐습니다. 같은 날 관악농업협동조합의 채권최고액 168,000,000원 근저당권이 설정되면서 현재의 말소기준권리가 됐습니다.
이후 2026년 1월 7일 서울서남부농업협동조합(변경전 관악농업협동조합)의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 금물
이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 임차인이 아니라 김신이 씨 본인의 임차관계입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 핵심이며, 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 우선변제권 및 매수인 인수금액은 아직 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김신이 | 2016.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 |
실질취득가 = 낙찰가 + 매수인 인수 미배당 보증금
이 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총 취득비용은 보증금에 가까운 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 86,240,000원만 보고 실제 취득비용을 8,624만원으로 계산하는 것은 위험합니다.입찰 전 반드시 확인할 사항
- 김신이 씨의 실제 임대차보증금과 임대차계약서 원본을 확인합니다.
- 전입일 2016.06.28 당시부터 현재까지의 점유 및 주민등록 유지 여부를 확인합니다.
- 확정일자 부여 여부와 배당요구 여부를 확인합니다.
- 임차인의 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있는 금액과 매수인이 인수할 미배당 금액을 구분합니다.
- 임차인과 직접 확인해 실제 퇴거 가능 여부 및 보증금 반환 문제를 점검합니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가와 실질취득가는 다르다
동일 단지 화이트캐슬(1,2동)의 거래자료를 살펴보면 최근 기재된 거래는 2025년 9월과 10월입니다. 전용면적이 서로 다르므로 개별 호수의 층과 상태를 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 63.27㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 63.27㎡ | 4층 | 205,000,000원 |
| 2022.06 | 65.87㎡ | 3층 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 62.62㎡ | 1층 | 173,000,000원 |
| 2021.10 | 62.62㎡ | 2층 | 175,000,000원 |
| 2021.09 | 65.87㎡ | 3층 | 172,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 178,333,333원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래 지표를 우선해야 합니다.
| 최근 12개월 평균 | 187,500,000원 (2건) |
|---|---|
| 최신 거래 | 170,000,000원 (2025.10) |
| 전체 평균 | 178,333,333원 (6건) |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 46.0% |
| 최저가 ÷ 최신 거래 | 50.7% |
| 최근 vs 과거 추세 | +7.9% |
제공된 시장 지표상 최근 평균은 1억 8,750만원, 최신 거래는 1억 7,000만원입니다. 최근 평균 대비 최저가는 46.0%, 최신 거래 대비 50.7%입니다. 추세 지표도 +7.9%로 음수 하락 추세는 아닙니다.
다만 여기서 주의할 점이 있습니다. 최신 기재 거래가 2025.10이므로 매각기일을 기준으로 한 현재 시장가격을 그대로 대변한다고 단정할 수 없습니다. 또한 위 비율은 임차인 인수액을 제외한 명목 최저가 기준입니다. 보증금이 확인되지 않은 현재로서는 실질취득가가 시세보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정 · 임차인 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,952,320원 |
| 1. 근저당 · 관악농업협동조합 | 168,000,000원 | 84,287,680원 |
| 근저당 미배당액 | - | 83,712,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산은 매각가에서 추정 집행비용을 제외한 뒤 근저당 채권최고액 168,000,000원을 기준으로 계산한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액 131,267,711원과 근저당 채권최고액은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권액 및 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수금액이 중요하다
현재 회차 이후 추가 유찰이 발생하면 최저매각가격은 더 낮아질 수 있습니다. 다만 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인이 그 미배당액을 인수하는 상황이라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
| 구분 | 최저매각가격 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 86,240,000원 | 84,287,680원 | 83,712,320원 |
| 3회 유찰 시 | 60,367,999원 | 58,881,375원 | 109,118,625원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,599원 | 41,096,962원 | 126,903,038원 |
위 수치는 각 매각가에서 집행비용을 제외한 근저당 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 보증금과 그 우선순위는 반영되지 않았으며, 근저당 미배당액이 매수인에게 자동으로 인수된다는 의미도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재로 평택파주고속도로 북고양(설문)IC 남서측에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거zone)에 포함됩니다. 지목은 대, 지형은 평지이며 사다리형입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상)에 해당하는 사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역의 적용 대상과 거래 시 요건은 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 639,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 18세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 거래 유동성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김신이 씨의 실제 보증금, 임대차계약서, 확정일자 및 현재 점유관계를 확인하기 전에는 입찰 여부를 결정하지 않는 것이 안전합니다.
- 대항력 판단. 2016.06.28 전입일과 2016.11.23 말소기준권리의 선후관계는 중요합니다. 실제 점유 및 주민등록 유지 여부를 확인해 대항력 성립을 최종 판단해야 합니다.
- 인수금액 산정. 임차인의 보증금에서 실제 배당으로 회수할 수 있는 금액을 차감해 미배당 인수 가능액을 산정합니다. 낙찰가만을 취득원가로 잡지 마세요.
- 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부, 확정일자, 배당요건 충족 여부 및 최우선변제 적용 여부를 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최근 평균 187,500,000원과 최신 거래 170,000,000원은 참고지표입니다. 최신 기재 거래가 2025.10이므로 입찰 직전의 동일 단지·유사 면적 거래를 추가로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 18세대이며 단지 경매 통계상 매각률 0.0%, 평균 유찰 2.0회입니다. 매수 후 재매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항을 확인하고, 해당 거래에 허가가 필요한지 별도 검토해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 체납 관리비, 공용부분 부담액, 실제 점유자 및 명도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 무서운 것은 보증금 미상이다
이 물건은 두 차례 유찰되어 감정가의 49%인 86,240,000원까지 내려왔습니다. 시장 지표상 최근 12개월 평균은 187,500,000원이며 최신 기재 거래는 170,000,000원입니다. 명목가격만 비교하면 상당한 차이가 존재합니다.
그러나 권리분석에서 가장 중요한 사실은 따로 있습니다. 김신이 씨의 전입일은 말소기준권리보다 앞선 2016.06.28입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 대항력 및 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 이 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 발생한다면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 계산해야 합니다.
또한 총 18세대의 소규모 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 매각률 0.0%, 평균 유찰 2.0회라는 점도 환금성 측면에서 부담입니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 응찰하기에는 확인해야 할 변수가 많습니다.
① 김신이 씨의 보증금 확인
② 대항력 및 우선변제권 성립 여부 확인
③ 미배당 보증금 및 매수인 인수액 계산
④ 인수액을 포함한 실질취득가와 시세 비교
권리분석의 결론은 명확합니다. 말소기준권리 자체는 확인되지만, 그보다 앞선 전입일을 가진 임차인이 존재합니다. 이 사건의 승부는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 임차보증금의 실체와 인수 여부에 달려 있습니다. 보증금 확인 전에는 8,624만원짜리 물건이라고 판단하지 마십시오.
