인천지방법원 2025타경507779. 인천 미추홀구 주안동 마인블루빌 9층 903호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박진선이고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.11.27 목포수산업협동조합 가압류 12,918,158원입니다. 이 가압류와 2025.02.25 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”로 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 존재하기 때문입니다. 이지연은 2022.05.23 전입, 2022.05.13 확정일자, 보증금 240,000,000원이 확인되고, 유유리는 2023.03.07 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 특히 유유리는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507779 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 62-1 마인블루빌 9층 903호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석바위로 127 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 10층 중 9층 903호 |
| 소유자 | 박진선 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,304,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.11.27 가압류
2018.11.27 박진선 명의 소유권보존 후 같은 날 수협은행으로 신탁됐고, 해당 신탁은 2022.05.24 말소되어 다시 박진선에게 귀속됐습니다. 2022.07.19 남순희의 강제경매가 한 차례 개시됐으나 2022.11.18 취하되어 2022.11.22 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.11.27 목포수산업협동조합 가압류입니다.
이지연의 주택임차권등기는 2024.06.14 접수되어 등기 자체는 말소기준 이후지만, 임대차계약일 2022.05.06, 확정일자 2022.05.13, 주민등록일 2022.05.23, 점유개시일 2022.05.24로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 자체의 소멸 여부와 보증금 잔액 인수 문제는 분리해서 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약으로 하나는 해소, 하나는 미확정
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 9층 903호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.23 / 2022.05.13 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 유유리 | 2023.03.07 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 엄현민 | 2024.09.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
엄현민은 2024.09.26 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 이지연과 유유리는 서로 별개의 임차인입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하는 표시는 없어, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 3명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 | 240,000,000원 | 202,316,000원 |
| 2. 가압류 · 목포수산업협동조합 | 12,918,158원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,304,928원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이지연의 미배당 보증금은 37,684,000원이지만, 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이지연에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 조정은 유유리에게 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석암초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·주상복합건물로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물의 9층 903호이며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·옥내소화전설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 대체로 부정형 주거용건물부지로 인접도로와 등고하며, 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 2,324,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유유리 보증금 확인. 2023.03.07 전입으로 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·점유관계를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 이지연 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소 및 인수배제에 어떤 조건으로 적용되는지 문구를 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수액 분리. 배당상 37,684,000원 부족액이 계산되더라도 확약 적용 시 이지연 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 최근 실거래 비교 수치가 없으므로 206,000,000원이 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 확약 밖 임차인 별도 검토. 이지연 확약이 유유리에게까지 확장된다고 보아서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 매각기일 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 사건 전체가 깨끗해지는 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 이지연 보증금 240,000,000원입니다. 신건 매각가 기준 배당 부족액만 보면 37,684,000원의 인수형 사건처럼 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 이지연 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 유유리는 2023.03.07 전입으로 말소기준인 2023.11.27보다 빠른데 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 확약으로 큰 위험 하나는 제거됐지만, 확약 밖 임차인의 인수 가능액이 아직 열려 있는 사건입니다. 최근 실거래 비교도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 이지연은 해소, 유유리는 확인 전까지 보류입니다.
