인천지방법원 2025타경507825. 인천 미추홀구 주안동 ‘베스티움’ 5층 511호, 전용 19.315㎡ 오피스텔입니다. 이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차권입니다. 실제 임차인은 홍해교 1명이고, 보증금은 70,000,000원입니다. 2021.06.10. 주민등록, 2021.05.11. 확정일자를 갖춘 뒤 2023.07.21. 주택임차권등기를 마쳤으며, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 말소기준권리는 2023.04.11. 울산세무서장의 압류입니다. 임차인의 주민등록일은 2021.06.10.으로 그보다 빠릅니다. 따라서 이 임차보증금은 배당으로 전액 회수되지 않는 회차라면 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 핵심 위험입니다. 다만 현재 최저가 80,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 1,840,000원을 제외하고도 임차인에게 70,000,000원이 전액 배당되어, 현 회차의 계산상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 5층 511호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 19.315㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건 중 5층 511호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.06.11. 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍해교 | 5층 511호 19.315㎡ 전부 | 70,000,000원 | 2021.06.10 / 2021.05.11 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 시 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기 자체는 말소기준인 2023.04.11. 압류 뒤인 2023.07.21. 접수됐지만, 대항력의 기준이 되는 주민등록은 2021.06.10.으로 더 빠릅니다. 배당요구도 접수되어 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 기재되어 있습니다. 다만 제공된 문구는 임차인의 대항력 포기까지 명시한 것이 아니므로, 유찰 회차의 미배당 보증금을 임의로 0원으로 보아서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 197.7%
베스티움 전용 19.32㎡ 안팎의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 40,460,833원입니다. 최신 거래는 2026.08. 전용 18.12㎡ 9층 35,000,000원, 2026.07. 전용 19.32㎡ 7층은 50,000,000원, 2026.05. 본건과 같은 5층 전용 19.32㎡ 거래는 39,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.12㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2026.07 | 19.32㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 19.32㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 2 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 3 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 2026.01 | 19.32㎡ | 4 | 40,170,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 40,460,833원 |
현재 최저매각가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 40,460,833원의 197.7%입니다. 평균보다 약 39,539,167원 높고, 최신 거래 35,000,000원과 비교하면 45,000,000원 높습니다. 같은 5층·유사면적 2026.05. 거래가 39,000,000원이라는 점까지 감안하면, 신건 가격에는 시세 메리트가 없다는 정도가 아니라 최근 거래가격대와 큰 괴리가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 홍해교 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 70,000,000원 | 8,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 70,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 청구액 70,000,000원 중 8,160,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 61,840,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차별 실질 부담 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 80,000,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 64,000,000원 | 7,552,000원 | 71,552,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 51,200,000원 | 20,121,600원 | 71,321,600원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 경매라면 유찰될수록 최저가가 내려가 가격 경쟁력이 생기지만, 이 물건은 선순위 대항력 임차보증금이 있어 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 계산도 신건 80,000,000원에서 2회 유찰 51,200,000원까지 낙찰가는 28,800,000원 낮아지지만, 실질 부담은 71,321,600원으로 남습니다. 최근 실거래 평균 40,460,833원과 비교하면 여전히 큰 폭으로 높은 수준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 전용 19.315㎡입니다. 베스티움은 149세대, 2012.10.31. 준공입니다.
- 입지. 주안역 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상복합건물이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 지하철 주안역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차설비가 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·주안역지구 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 남측 약 15미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 가격 환금성. 최근 12개월 12건 거래는 35,000,000원~50,000,000원 범위이며 평균 40,460,833원입니다. 현재 최저가 80,000,000원과의 괴리가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재검토. 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 40,460,833원의 197.7%입니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 7,552,000원, 2회 유찰 시 20,121,600원이 계산되어 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합친 실질 부담으로 판단해야 합니다.
- 임차권 말소동의 서류 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로, 원문에서 말소 범위와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 별도 확인. 현재 확인되는 문구는 말소동의 확약서이며 대항력 포기까지 명시된 것으로 단정할 수 없습니다. 유찰 시 미배당 보증금 승계 가능성을 배제하지 마세요.
- 실거래 원본 대조. 2026.08. 최신 35,000,000원, 2026.05. 같은 5층 39,000,000원 등 최근 거래와 본건 상태를 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”보다 “가격과 유찰 후 승계”가 더 중요하다
현재 회차만 보면 구조는 명확합니다. 80,000,000원 매각대금에서 집행비용을 제외한 뒤 홍해교 보증금 70,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사실만으로 좋은 경매가 되지는 않습니다. 최저가 80,000,000원은 최근 12개월 평균 40,460,833원의 197.7%이고, 최신 거래 35,000,000원보다도 45,000,000원 높습니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 선순위 대항력 임차인이 있어 1회 유찰 시 7,552,000원, 2회 유찰 시 20,121,600원의 인수액이 계산되어 있고, 그 결과 실질 부담은 각각 71,552,000원·71,321,600원입니다. 낙찰가가 내려가도 실질 취득비용은 최근 시세보다 크게 높은 채 남는 구조입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 현재 회차는 가격이 지나치게 높고, 유찰 후에도 대항력 임차보증금 때문에 가격 메리트가 제한적입니다.
