인천지방법원 2025타경507927. 인천 미추홀구 도화동 뉴더웰 12층 1201호, 전용 70.73㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 허두영으로 2022.03.25 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 소멸형이 아니라 박선영의 선순위 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.26, 확정일자는 2021.08.27, 전입·점유개시는 2021.10.15이며 보증금은 260,000,000원입니다.
등기부의 종전 농협은행 근저당권 156,000,000원은 2021.10.15 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.03.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 임차인의 전입과 임차권 발생은 그보다 앞섭니다. 따라서 통상의 룰만 적용하면 낙찰가 250,000,000원에서 집행비용을 제외한 245,700,000원이 우선배당되고, 보증금 미배당분 14,300,000원이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 618-2 뉴더웰 12층 1201호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 경인로 195 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 70.73㎡ · 15층 건물 중 12층 · 사용승인 2016.06.23 |
| 소유자 | 허두영 (2022.03.25 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,973,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
이 물건은 말소기준권리 이전에 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 유형입니다. 박선영은 2021.10.15 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2021.08.27 받아 우선변제권을 갖습니다. 이후 2023.11.21 보증금 260,000,000원 전액에 대해 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2025.03.10의 강제경매개시결정과 2026.03.20 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 권리 판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박선영 12층 1201호 70.73㎡ 전부 | 주거(임차권등기) 260,000,000원 | 전입·점유 2021.10.15 확정일자 2021.08.27 임차권등기 2023.11.21 | 대항력 有 우선변제 有 | 확약 반영 0원 보증기관 승계 해당 없음 룰상 미배당 14,300,000원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 2.5억은 최근 시장보다 높다
뉴더웰은 총 44세대, 사용승인일 2016.06.23이며 본건과 동일한 전용 70.73㎡ 거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 216,250,000원이지만, 하락장에서는 과거 265,000,000원·249,000,000원 같은 높은 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로 최근 12개월 평균 191,000,000원, 최신 거래 214,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -16.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 70.73㎡ | 8 | 214,000,000원 |
| 2024.09 | 70.73㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2024.08 | 70.73㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.08 | 70.73㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.04 | 70.73㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2024.01 | 70.73㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2023.08 | 70.73㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2023.04 | 70.73㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 70.73㎡ | 10 | 239,000,000원 |
| 2022.03 | 70.73㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2021.11 | 70.73㎡ | 11 | 249,000,000원 |
| 2021.08 | 70.73㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.73㎡ | 4건 | 191,000,000원 |
현재 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균의 130.9%입니다. 전체 거래 평균 216,250,000원과 비교해도 최저가는 이미 높은 수준이며, 최신 거래 214,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 가격 흐름은 이전 거래군 대비 -16.5%입니다. 따라서 확약으로 인수 문제가 해소된다고 해도 신건 가격을 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 박선영 보증금 | 260,000,000원 | 245,700,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 277,973,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박선영 보증금 미배당분은 14,300,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 주택도시보증공사 청구액 277,973,806원은 이 배당 가정에서는 0원 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 250,000,000원 | 14,300,000원 | 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 | 200,000,000원 | 63,600,000원 | 확약 반영 시 해당 임차권 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 160,000,000원 | 103,040,000원 | 확약 반영 시 해당 임차권 실질 인수 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 이 사건도 배당 계산만 보면 그 패턴이 나타납니다. 그러나 박선영 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차인에 대해서는 유찰 회차별 룰상 인수액을 실제 취득원가에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층 1201호입니다.
- 입지. 인천도화초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 밀집하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 도화역과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30m 내외, 북측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,035,000원/㎡입니다.
- 환금성. 뉴더웰은 44세대로 규모가 크지 않고 동일면적 거래는 확인되지만, 최근 12개월 평균 191,000,000원과 최근 가격추세 -16.5%를 감안해 보수적인 가격 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심 전제입니다. 제출 주체·대상 임차권·말소 조건이 박선영의 을구 3번 임차권에 정확히 적용되는지 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 191,000,000원의 130.9%입니다. 최저가가 낮아 보이는 물건이 아니며 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -16.5%입니다. 전체 평균 216,250,000원보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비 확인. 현관에 2024.08부터 관리비 청구서가 붙어 있었던 것으로 조사됐습니다. 관리비 체납 여부와 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유상태와 인도 가능 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 등기 최신본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 2026.09.02 매각기일 직전 추가 권리·변경사항 여부를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 매력은 별개”
이 사건은 처음 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당표 역시 신건에서 14,300,000원의 미배당을 계산하고, 유찰될수록 룰상 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 박선영 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 250,000,000원이고, 최근 12개월 동일면적 평균은 191,000,000원, 최신 거래는 214,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 130.9%인데다 최근 가격 흐름도 -16.5%이므로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 확약으로 권리는 완화됐지만, 가격은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
