인천지방법원 2025타경507996. 인천 남동구 장수동의 전용 40.34㎡ 다세대주택 3층 302호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 가압류보다 김진기 임차인의 선순위 대항력입니다. 김진기는 2021.09.03 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021.10.01 주민등록, 2021.10.02 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준권리는 2023.04.11 비엔케이캐피탈의 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 요건이 말소기준보다 앞서 있고, 보증금 219,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.
현재 매각가를 184,000,000원으로 놓으면 집행비용 3,376,000원을 제외한 180,624,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 38,376,000원이 남습니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 222,376,000원입니다. 이 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지므로, 총 취득부담은 보증금 219,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507996 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 781-3 주건축물 제1동 제3층 제302호 · 장자로5번길 18-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.34㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호 |
| 단지 / 규모 | 루체 · 10세대 · 사용승인 2021.05.12 |
| 소유자 | 박명진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 말소기준은 2023.04.11 비엔케이캐피탈 가압류 54,294,763원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 김진기 임차인은 전입일이 2021.10.01로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.12.22 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단은 그보다 앞선 전입·점유를 기준으로 보아야 하므로 미배당 보증금 인수 문제가 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진기 | 3층 302호 40.34㎡ 전부 | 219,000,000원 | 2021.10.01 | 2021.09.03 | 2023.12.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 38,376,000원 |
김진기는 주거용 임차권자로서 보증금 219,000,000원, 전입 2021.10.01, 확정일자 2021.09.03이고 배당요구도 이루어졌습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 명의가 임차인으로 중복 기재된 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당가정에서는 보증금 중 180,624,000원이 배당되고 38,376,000원이 미배당으로 남습니다.
③ 유찰해도 싸지지 않는 구조 — 실질취득은 보증금 부근
| 회차 | 가정 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 184,000,000원 | 38,376,000원 | 222,376,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 147,200,000원 | 74,660,800원 | 221,860,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 117,760,000원 | 103,688,640원 | 221,448,640원 |
낙찰가는 184,000,000원 → 147,200,000원 → 117,760,000원으로 내려가지만, 인수액은 38,376,000원 → 74,660,800원 → 103,688,640원으로 늘어납니다. 그래서 실질취득은 각각 222,376,000원·221,860,800원·221,448,640원으로 큰 차이가 없습니다. ‘2회 유찰이면 감정가의 64%라 싸다’는 해석이 성립하지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 1.84억이 아니라 2.22억
루체 전용 40.34㎡의 확인 가능한 거래는 2022.04, 2층, 219,000,000원입니다. 거래 표본은 1건이고, 평균·최저·최고 거래가도 모두 219,000,000원입니다. 최저매각가 184,000,000원만 비교하면 시세의 84.0%지만, 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 왜곡합니다.
또한 최신 확인 거래가 2022.04 한 건뿐이어서 현재 가격을 정밀하게 판단하기에는 거래 표본이 얇습니다. 10세대 규모 다세대라는 점까지 감안하면, 단일 과거 거래가 219,000,000원이라는 사실만으로 현재 실질취득 222,376,000원을 안전한 가격이라고 볼 근거도 부족합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 김진기 보증금 | 219,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 54,294,763원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 사용됩니다. 임차보증금 부족분 38,376,000원은 매수인 인수 가정입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 등 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대공원역 북동측 인근으로 다세대주택, 소규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 인천대공원역이 있어 대중교통 편익도 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 승강기, 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 1개 동 10개 호, 주차 10대, 용적률 191.62%이며 북측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(장수구획)·과밀억제권역이며 공시지가는 1,596,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 루체는 10세대 규모이고 확인 거래가 1건이어서 시세 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 보세요. 현재 최저가 184,000,000원이 아니라 인수액을 합친 222,376,000원이 실제 가격 판단의 기준입니다.
- 유찰 착시를 피하세요. 2회 유찰 시 매각가는 117,760,000원이지만 인수액이 103,688,640원으로 증가해 실질취득은 221,448,640원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에 그치는지, 대항력 및 보증금 인수까지 해소하는 내용인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.10.22 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 원본 등기를 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 명도 관계 확인. 임차권등기된 김진기의 현재 점유 여부와 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 거래가 2022.04 한 건뿐이므로 현재 주변 다세대 매매가격과 실제 매수수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 안 내려간다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 184,000,000원과 실거래 219,000,000원 사이에 35,000,000원의 간격이 있어 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 김진기 임차인의 보증금 219,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있다는 점을 반영하면 결론이 달라집니다. 현재 회차에서 미배당 인수액은 38,376,000원이고 실질취득은 222,376,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 이 구조가 크게 개선되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 실질취득 221,860,800원, 2회 유찰 시 221,448,640원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수가 늘어납니다. 비교 가능한 219,000,000원 거래보다 여전히 높은 수준입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 낮아 보여도 실질취득은 시세 이상인 대항력 인수형”입니다. 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기까지 명확히 확인되지 않는 한, 가격 메리트를 최저가만으로 평가해서는 안 됩니다.
