인천지방법원 2025타경508005. 검암동 도토리마을 2층 203호, 전용 59.84㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가의 이용상태는 연립주택입니다. 현 소유자 인성진은 2021.03.15 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득했고, 임차인 정호의 임대차계약은 2021.01.31, 확정일자는 2021.02.08, 전입·점유개시는 2021.02.26입니다. 즉 임차인이 현 소유자 취득보다 먼저 전입·점유한 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2022.10.11 서민금융진흥원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이고, 정호의 전입일 2021.02.26은 그보다 앞섭니다. 따라서 정호는 대항력 有로 판정되며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 통상 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에는 바로 그 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 523-11 도토리마을 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 59.84㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 인성진 (2021.03.15 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,836,709원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.11 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 · 12,101,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 있다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정호 | 2층 203호 59.84㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.02.08 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 1명, 정호입니다. 보증금은 250,000,000원이고, 배당요구가 접수되어 있습니다. 현재 최저가 239,000,000원을 전제로 한 배당모형에서는 집행비용 4,146,000원을 제외한 234,854,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 15,146,000원입니다. 원칙적 권리구조만 보면 이 부족분은 대항력으로 매수인에게 승계될 수 있습니다.
이 확약은 정호의 해당 임차권등기에 적용되는 근거입니다. 다른 임차인이 별도로 확인되는 구조는 제시되어 있지 않아, 현재 확인된 임차관계 기준으로는 확약 밖 별도 임차인 인수액은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 2.39억으로 봐야 한다
도토리마을은 16세대, 사용승인일은 2017.10.17이고, 전용 59.84㎡에 면적이 일치하는 최근 거래는 2026.01, 3층, 192,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 192,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.84㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.84㎡ | 1건 | 192,000,000원 |
확약을 반영하면 임차보증금 실질 인수는 0원이므로 현재 실질취득은 최저가와 같은 239,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 실거래 192,000,000원의 124.5%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인율을 근거로 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 신건은 최근 확인 시세보다 높은 가격대로 평가해야 합니다.
③ 회차별 구조 — 확약 전 룰상 미배당은 늘지만, 실질 인수는 0원
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 239,000,000원 | 15,146,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 191,200,000원 | 62,276,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 152,960,000원 | 99,981,440원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 정호의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 위 룰상 미배당액을 매수인 실질취득비용에 더하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 가격 비교 기준은 239,000,000원이고, 1회·2회 유찰 가정에서는 각각 데이터상 매각가인 191,200,000원, 152,960,000원을 실질취득 기준으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 임차인 정호 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,101,530원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 266,836,709원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 정호 보증금 미배당액은 15,146,000원입니다. 다만 이 사건은 해당 주택임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 집행비용은 데이터상 4,146,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암중학교 남측 인근이며, 주위는 다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 검암역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 동측으로 폭 약 8미터 내외 도로가 소재합니다. 토지면적은 581.6㎡, 공시지가는 1,517,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리)·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 도토리마을은 16세대이고 최근 12개월 실거래 표본이 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.2회, 낙찰률 0.0%로 가격 회수 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 좌우하는 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상이 을구 5번 정호 임차권등기와 정확히 일치하는지 원문을 재확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 정호의 전입 2021.02.26은 말소기준 2022.10.11보다 빠르고, 보증금은 250,000,000원입니다. 확약이 무효·철회·적용 제외되는 경우 권리위험이 크게 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준은 239,000,000원. 현재 확약 반영 실질취득은 239,000,000원이며, 최신 실거래 192,000,000원의 124.5%입니다. 신건 가격을 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 분리. 데이터상 1회 유찰 가정 매각가는 191,200,000원, 2회 유찰 가정은 152,960,000원입니다. 확약이 유지된다는 전제에서만 이 금액들이 실질취득 기준이 됩니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐이므로 층·상태·개별 호수 차이에 따른 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 등기부상 국세·지방자치단체 압류가 존재합니다. 실제 배당에서 당해세 등 우선순위가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 겉보기에는 대항력 임차인 때문에 까다롭습니다. 정호의 보증금은 250,000,000원이고, 전입은 말소기준권리보다 앞서며, 현재 배당모형만 보면 15,146,000원의 미배당이 생깁니다. 하지만 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액은 239,000,000원이고, 최근 12개월 평균이자 최신 실거래는 192,000,000원입니다. 현재 가격은 그 124.5% 수준입니다. 단지 평균 유찰도 6.2회이고 낙찰률도 0.0%여서, 권리상 핵심 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격·환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현재 회차 결론은 “인수는 해소, 가격은 고평가”입니다.
