인천지방법원 2025타경508070. 미추홀구 주안동 위드팰리스 제13층 제1301호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 송기억이고, 2021.03.09 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 소유권이 아니라 안정민의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.01.12, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.02.17이며, 임차보증금은 265,000,000원입니다. 이후 2023.03.22 임차권등기가 이뤄졌고, 말소기준권리인 2024.12.17 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
따라서 확약서가 없다면 단순히 “최저가 202,000,000원”만 보고 접근해서는 안 됩니다. 신건 배당 계산상 임차인에게 198,372,000원이 배당되고, 보증금 부족분 66,628,000원이 남습니다. 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 유찰됐다는 이유만으로 총부담이 그대로 싸지는 물건이 아닙니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시가 있어, 해당 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 이 판단은 그 확약의 적용 대상인 해당 임차권에만 해당하므로 입찰 전 확약서 원문과 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508070 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 58-11 위드팰리스 13층1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.51㎡ · 14층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 송기억 · 2021.03.09 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 317,777,452원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.12.17 국의 압류입니다. 그보다 앞선 안정민의 주택임차권은 등기 자체가 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있고, 전입·점유 역시 말소기준보다 앞섭니다. 반면 2025.03.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.12.03 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 확약을 제외한 원래 권리 구조만 보면 매수인 인수형, 확약을 반영하면 실질 인수 0원이라는 두 층으로 나눠 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 확약 반영 시 실질 인수 0원
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안정민 | 제13층 제1301호 84.51㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2021.02.17 | 2021.01.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최근 시세와 거의 같은 신건
위드팰리스는 26세대, 사용승인일은 2017.05.25입니다. 전용 84.51㎡와 인접 면적의 거래가 확인되며, 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 203,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 82.32㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 84.51㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 82.32㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2024.12 | 82.32㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 82.32㎡ | 9 | 177,500,000원 |
| 2024.11 | 84.51㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2023.06 | 82.32㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.09 | 82.32㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 84.69㎡ | 14 | 256,000,000원 |
| 2021.11 | 82.32㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2021.07 | 84.51㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.51㎡ | 3건 | 203,000,000원 |
전체 11건 평균은 219,500,000원이지만 2021년과 2022년의 252,000,000원, 256,000,000원, 260,000,000원, 265,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 203,000,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 202,000,000원은 최근 평균의 99.5%입니다. 최근 평균보다 아주 조금 낮지만, 최근 거래 추세가 -10.1%이므로 이를 근거로 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 안정민 보증금 | 265,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 317,777,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차인 보증금 부족분 66,628,000원이 발생합니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수위험입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 소유자 잔여도 0원이며, 주택도시보증공사의 청구액 317,777,452원은 이 가정 배당에서는 배당되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 쉽게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 66,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 106,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 138,329,920원 | 0원 |
이 표가 본건의 핵심 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 단순 최저가만 보고 “유찰될수록 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 반대로 말소동의 확약이 실제로 적용돼 임차권 인수가 제거된다면 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 처리되므로 그때부터 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있습니다.
- 입지. 인천석암초등학교 남측 인근에 위치하며, 인근은 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 제13층 제1301호이며, 기본적인 전기·위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 포함되며, 공시지가는 1,631,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 내부 인테리어와 관리상태는 통상적인 수준을 전제로 감정평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 해당 주택임차권이 실제 말소되는 조건과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 안정민의 전입·점유 2021.02.17, 확정일자 2021.01.12, 보증금 265,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 확약 반영 실질취득 202,000,000원은 최근12개월 평균 203,000,000원의 99.5%이고 최근 추세는 -10.1%입니다. 현재가를 큰 할인으로 평가하기 어렵습니다.
- 환금성 확인. 단지 평균 유찰 횟수 3.6회, 낙찰률 0.0% 지표를 감안해 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 현관에 미납 관리비 안내문이 붙어 있었다는 현황조사 내용이 있으므로 관리사무소를 통해 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 권리를 바꾸지만, 신건 가격은 아직 평범하다”
이 사건을 단순히 최저가 202,000,000원의 오피스텔로 보면 핵심을 놓칩니다. 원래 구조는 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 신건 배당에서도 66,628,000원이 미배당되는 인수형입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있습니다.
확약을 전제로 보면 실질취득액은 202,000,000원입니다. 최근12개월 평균 203,000,000원의 99.5%, 최신 거래 205,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 여기에 최근 거래 추세 -10.1%, 단지 평균 유찰 3.6회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 해소되지만, 신건 가격 자체의 매력은 제한적”입니다. 확약 원문을 먼저 확인하고, 가격은 최근 거래와 환금성까지 함께 보고 접근하는 것이 핵심입니다.
