인천지방법원 2025타경508236. 인천 부평구 갈산동 인천테크노밸리유1센터 9층 C동 911호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사립스이고, 말소기준권리는 2022.04.28. 설정된 중소기업은행 근저당권 852,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 부평구 압류, 최수재 근저당, 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정 및 근저당권 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 603,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이용 용도가 공장·지식산업센터인 만큼 가격 판단은 별도의 실제 거래 확인 없이 감정가 비율만으로 단정하지 않는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508236 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 9층 씨동 911호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상23층 중 제9층 제씨동911호 |
| 소유자 | 주식회사립스 |
| 감정가 / 최저가 | 862,000,000원 / 603,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 726,569,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.04.28. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2025.01.03. 부평구 압류, 2025.01.08. 최수재 근저당권 150,000,000원, 2025.01.16. 기술보증기금 가압류 560,000,000원, 2025.03.13. 임의경매개시결정, 2025.06.24. 기술보증기금의 근저당권 가처분은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 자료는 없다
현재 회차는 1회 유찰 후 603,400,000원, 감정가 862,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 422,380,000원(49%), 3회 유찰 시 295,666,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 603,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,434,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 852,000,000원 | 594,966,000원 |
| 2. 근저당 · 최수재 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 560,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,434,000원을 제외한 594,966,000원이 중소기업은행에 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 967,034,000원입니다. 최수재 근저당과 기술보증기금 가압류에는 배당 여력이 없으며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 부평공업고등학교 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공장·공동주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 갈산역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 20미터, 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 냉·난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 ‘미상’입니다. 실제 사용주체와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 중소기업은행 배당. 현재 회차에서는 852,000,000원 채권최고액 중 594,966,000원이 배당되는 시나리오입니다.
- 후순위 권리. 최수재 근저당, 기술보증기금 가압류·가처분 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조인지 원본과 최종 대조하세요.
- 조세·최우선변제. 제시된 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 공장 이용상태. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공장 이용을 기재하고 있으므로 현장 이용상태를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인
이 사건은 2022.04.28. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·근저당·가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표가 임대관계를 ‘미상’으로 기재하고 있고, 실거래 비교 자료도 없어 최저가 603,400,000원의 시장가격상 우위를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 비교적 명확하지만, 점유·임대관계와 실제 시세 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
