인천지방법원 2025타경508373. 인천광역시 서구 원창동 394-38, 북항단지로 140의 공장·토지형 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 평슬라브지붕 3층이며 2020.01.20 사용승인을 받았고, 현재 공장(사무실 등)으로 이용 중입니다. 토지는 창고용지 3,983.6㎡, 준공업지역으로, 말소기준권리는 2020.03.20 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 9,360,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 7,796,067,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 권리만 보면 말소기준 이후의 현존 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 임차인 4명도 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 크더라도 그 부족액이 곧 매수인 인수액으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 가격 자체가 적정한지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원창동 394-38 에이동 · 인천광역시 서구 북항단지로 140 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(사무실 등) |
| 건물 | 일반철골구조 평슬라브지붕 3층 · 사용승인 2020.01.20 |
| 토지 | 창고용지 3,983.6㎡ · 준공업지역 · 공시지가 1,054,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사오니커스 |
| 감정가 / 최저가 | 11,137,239,000원 / 7,796,067,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전두일 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.03.20 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 주식회사유진이엔씨 근저당권, 전두일·주식회사 국민은행 가압류, 인천광역시 서구·국·국민건강보험공단 압류, 전두일의 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 여러 가압류와 근저당권 가운데 일부는 이미 해제·말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 영화패킹(주) 김영국 | 1층 | 2024.04.01 | 93,000,000원 / 9,900,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 알엔티커뮤니케이션 주식회사 김동환 | 사무실 | 2024.03.27 | 120,000,000원 / 12,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이은라 | 에이동 2층 일부호 · 사무실 | 2023.11.03 | 1,000,000원 / 200,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정세연 | 에이동 1층 · 사무실 | 2024.08.21 | 200,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 네 점유자의 전입일은 모두 2020.03.20 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 각 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제 여부는 확인되지 않아, 배당순위는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 7,796,067,000원으로 감정가 11,137,239,000원의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 5,457,246,900원(감정가 49%), 3회 유찰 시 3,820,072,829원(감정가 34%)입니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 최근 실거래 가격과 직접 비교하는 방식이 아니라, 감정가·유찰 회차·공장 및 토지 자체의 활용성과 환금성을 중심으로 가격을 검토해야 합니다. 따라서 감정가에서 한 차례 떨어졌다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론낼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,796,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 80,360,670원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 9,360,000,000원 | 7,715,706,330원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유진이엔씨 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전두일 | 70,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 163,177,039원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 전두일 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 11,183,177,039원 중 현재 회차의 채권자 예상배당액은 7,715,706,330원, 미배당액은 3,467,470,709원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원창동 소재 율도공원 남서측 인근이며, 주위는 공장 및 창고 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 평슬라브지붕 3층, 외벽은 징크판넬·강화유리 마감이고 위생·급배수·전기·시스템에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 창고용지 3,983.6㎡, 평지·세로장방 형태이며 광대소각 도로조건입니다. 공시지가는 1,054,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이며 대로2류에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 담장·대문·수목 등은 토지에 포함해 평가됐고, 소유자 미상의 컨테이너는 철거 및 이동이 용이해 평가에서 제외됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.03.20 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하는지 등기 원본을 최종 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당순서를 보다 정확하게 판단할 수 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인은 4명이고 모두 대항력은 없지만 현재 점유 부분과 인도 일정은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자·배당요구 여부에 따른 우선변제 순위는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본으로 확인하세요.
- 유진이엔씨 채권액 대조. 1,500,000,000원 설정과 500,000,000원 변경기재가 함께 있으므로 등기사항과 실제 채권신고액을 확인하세요.
- 현장 시설 확인. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되고 소유자 미상의 컨테이너는 평가에서 제외돼 있으므로 현황과 소유관계를 직접 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 판단하지 말고 공장·토지의 개별 활용가치와 환금성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.20 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 4명 역시 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가 7,796,067,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격을 싸다고 볼 수는 없습니다. 공장·토지형 자산은 개별성이 크고, 현재 회차에서도 채권 미배당액이 3,467,470,709원에 달하며 국세·지방세 압류와 임차인 점유, 토지이용 규제도 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수위험은 낮지만, 가격·세금·현장점유 검증이 승부처인 사건입니다.
