인천지방법원 2025타경509388. 강화군 양사면 인화리 392-25의 토지와 공부상 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 415.0㎡, 지목은 ‘답’, 용도지역은 보전관리지역입니다. 등기부에는 소유자 안수진의 소유권보존과 2025년 9월 17일 강화농업협동조합이 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 확인됩니다. 제시된 권리판정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 목록 1·2에는 농지취득자격증명 제출 의무가 있고 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다. 목록 1은 공부상 ‘답’이나 현황은 주거용 건부지이며 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있고, 목록 2 역시 공부상 ‘답’이지만 현황은 ‘전’으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509388 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 양사면 인화리 392-25 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 415.0㎡ · 지목 답 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 주1동·주2동 · 경량철골구조 기타지붕 단층 · 건축법상 사용승인 받지 않은 건물 |
| 소유자 | 안수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,708,800원 / 211,708,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강화농업협동조합 / 58,598,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 공시지가 | 109,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 물건 조건이 핵심
제시된 권리판정에서는 2025.09.17 임의경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 등기부상 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 가격보다 농지·건축 리스크 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 211,708,800원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 211,708,800원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 없이 이 금액을 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 가격 메리트보다 먼저 확인해야 할 것은 매수 후 사용 가능성입니다. 목록 1은 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 주거용 건부지이고 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있습니다. 또한 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았으며, 위생·급배수·난방설비가 조사됐으나 정상사용 가능 여부를 경매 진행 시 재확인하도록 명시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,708,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,763,923원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,944,877원 |
제시된 예상배당에서는 집행비용 3,763,923원을 제외한 207,944,877원이 소유자 교부로 계산되며, 매수인 인수액과 미배당액은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 58,598,144원은 이 예상배당에서 별도 채권배당으로 반영돼 있지 않으므로 실제 배당관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 토지·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교산저수지 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 성장관리권역·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다.
- 토지 형태. 415.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 목록 1. 공부상 ‘답’이나 현황은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이 있는 주거용 건부지이며, 원상회복명령 가능성이 기재돼 있습니다.
- 목록 2. 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘전’이며, 소유자 미상의 비닐하우스 2개동이 소재합니다.
- 건물. 주1동·주2동 모두 경량철골구조 기타지붕 단층이며, 설비의 정상사용 가능 여부는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·2 모두 제출 대상입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 우선 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 목록 1은 공부상 ‘답’이지만 현황은 주거용 건부지입니다. 원상회복명령 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 사용승인. 주택으로 이용되는 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 적법화·사용 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 비닐하우스 2개동. 목록 2에 소유자 미상의 비닐하우스가 존재하므로 소유관계와 철거·인도 문제를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 실제 점유자, 임차 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 보전관리지역·제한보호구역·가축사육제한구역·성장관리권역의 행위제한을 목적에 맞춰 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 신청채권자 청구액 58,598,144원과 예상배당의 반영 관계를 사건기록과 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 사건은 예상배당상 매수인 인수액이 0원이고, 등기부에 확인되는 권리도 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 등기보다 농지취득자격증명과 건축·토지의 적법성입니다. 지목 ‘답’과 현황이 다르고, 목록 1에는 원상회복명령 가능성이 있으며, 주거용 건물은 사용승인을 받지 않았습니다. 목록 2에는 소유자 미상의 비닐하우스 2개동도 있습니다.
현재 최저가 211,708,800원이 시장 대비 유리한지는 실거래 비교 없이 판단할 수 없습니다. 반면 농취증 미제출 시 보증금 반환 불가라는 조건과 사용승인 미취득 문제는 이미 명확합니다. 결론은 권리금액은 단순하지만 취득·사용 리스크는 가볍지 않은 물건입니다. 입찰 전에는 가격보다 농취증 발급 가능성, 원상회복 여부, 미승인 건물의 처리 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
