* 대항력 포기가 확인되지 않고 보증금 169,000,000원이 유지된다는 전제의 권리보수적 계산입니다. 실제 배당액과 인수액은 배당순위 및 확약서 원문에 따라 달라질 수 있습니다.
인천지방법원 2025타경509419. 미추홀구 숭의동 소재 오피스텔 2층 201호입니다. 등기 흐름만 보면 2017년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당 141,700,000원은 2022.12.21 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2024.03.22 경기신용보증재단의 가압류 22,124,979원입니다. 그 뒤 인천수산업협동조합 가압류, 미추홀구 압류, 신용보증기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석의 중심은 갑구 채권들이 아닙니다. 송연순 임차인은 2017.06.22 주민등록, 2017.06.30 점유개시로 기록돼 있어 2024.03.22 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기에는 계약이 2017년부터 여러 차례 갱신된 흐름과 함께 최종 계약일 2022.11.29, 최종 보증금 169,000,000원이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509419 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-58 2층201호 · 미추로46번길 31-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제2층 제201호 · 59.82㎡ 전부 · 철근콘크리트구조 10층 건물 |
| 소유자 | 이임기 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
2017.04.14 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 141,700,000원이었지만 2022.12.21 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.03.22 경기신용보증재단 가압류입니다. 이 기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송연순 | 제2층 제201호 59.82㎡ 전부 | 최종 169,000,000원 | 2017.06.22 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
임차권등기에는 보증금이 계약 갱신에 따라 50,000,000원 → 55,000,000원 → 57,500,000원 → 169,000,000원으로 기재돼 있으며, 최종 계약일은 2022.11.29입니다. 주민등록은 2017.06.22, 점유개시는 2017.06.30입니다. 확정일자는 2017.06.22, 2019.07.16, 2022.12.05로 기록돼 있습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 약 169,000,000원 구조
현재 최저매각가는 162,000,000원이고 임차권에 기재된 최종 보증금은 169,000,000원입니다. 대항력이 유지되고 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 낙찰자는 미배당 보증금을 승계하게 됩니다. 현재 회차를 단순화하면 162,000,000원 + 약 7,000,000원 = 약 169,000,000원이 되어, 겉으로 보이는 낙찰가보다 실질취득가가 높아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 22,124,979원 | 22,124,979원 |
| 3. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 74,250,551원 | 74,250,551원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 18,216,030원 | 18,216,030원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 169,000,000원 | 44,340,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 283,591,560원 중 채권자 예상배당은 158,932,000원, 미배당은 124,659,560원입니다. 이 배당 시뮬레이션만으로 대항력 임차권의 매수인 인수 여부를 0원으로 확정할 수는 없으며, 임차권의 실제 배당순위와 확약서 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 인수 구조가 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 162,000,000원 | 124,659,560원 | 44,340,440원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 129,600,000원 | 156,605,960원 | 12,394,040원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 103,680,000원 | 182,163,080원 | 0원 |
표면상 최저가는 162,000,000원에서 129,600,000원, 103,680,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 169,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰가만 보고 싸졌다고 판단하는 방식이 맞지 않습니다. 대항력 포기가 확인되지 않는 한 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 제2층 제201호입니다.
- 주변환경. 미추홀구청 북서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·업무시설·상가·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남측·서측·동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,865,000원/㎡입니다.
- 현장 메모. 본건 입구에 ‘꿈머굼 빌리지’가 표기돼 있고 현관에 체납 관리비 단수 통보 안내문이 붙어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형조사와 건축물현황도·평가전례에 따라 내부 상태를 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. ‘말소동의’ 외에 송연순 임차인의 대항력 포기가 명시돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 169,000,000원 확인. 임차권등기상 최종 계약 보증금과 실제 반환·배당 진행상황을 대조해야 합니다.
- 배당순위 확인. 주민등록·점유·확정일자와 각 채권의 기준일을 배당요구 및 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 최저가가 129,600,000원 또는 103,680,000원으로 내려가도 대항력 임차보증금이 남아 있으면 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 체납 관리비 확인. 현관에 체납 관리비 단수 통보 안내문이 붙어 있으므로 관리사무소에서 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 내부 상태가 직접 확인되지 않았으므로 점유·시설 상태를 입찰 전에 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소동의”와 “대항력 포기”는 같은 말이 아니다
이 사건은 최저가 162,000,000원짜리 신건 오피스텔이지만, 단순한 후순위 권리 소멸형으로 보면 안 됩니다. 실제 임차인 송연순의 주민등록이 2017.06.22로 말소기준 가압류 2024.03.22보다 앞서고, 임차권등기상 최종 보증금은 169,000,000원입니다. 따라서 대항력이 유지된다면 현재 최저가보다 보증금이 커 실질취득가는 약 169,000,000원으로 보아야 합니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 긍정 요소지만, 제공된 문구만으로는 임차인의 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 결국 이 물건의 승부처는 감정가나 유찰 횟수가 아니라 확약서 원문이 대항력까지 소멸시키는지입니다. 그 확인 전까지는 인수 0원이 아니라 대항력 임차권을 전제로 한 보수적 접근이 맞습니다.
