인천지방법원 2025타경509569. 미추홀구 숭의동 ‘더뉴캐슬(147-10)’ 2층 201호, 공부상 오피스텔입니다. 현재 소유자 김대성은 2021년 5월 10일 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2022년 7월 18일 국의 압류입니다. 앞선 근저당 2건은 이미 등기부상 말소됐고, 이 압류가 말소기준권리로 선언되어 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권 자체가 등기상 소멸한다고 해서 보증금 문제까지 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 실제 임차인 최재희는 2021년 2월 25일 전입, 2021년 3월 3일 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 매각가 1.51억 가정의 기계적 배당 계산에서는 집행비용 차감 후 보증금 중 1,914,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509569 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-10 2층 201호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 미추로46번길 26 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 2층 201호 · 59.48㎡ |
| 소유자 | 김대성 (2021.05.10. 소유권이전, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,152,946원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그리고 확약
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재희 | 2층 201호 59.48㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.02.25 | 우선변제 有 확정 2021.03.03 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 최재희 본인이 임차권자로 확인됩니다. 말소기준인 2022년 7월 18일 압류보다 전입과 확정일자가 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 룰상 배당표에서는 미배당 1,914,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 이 임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다
‘더뉴캐슬(147-10)’은 총 12세대, 2016년 7월 15일 준공으로 확인됩니다. 면적 59.48㎡와 유사 면적의 실거래는 7건이 잡히지만, 전체 평균 144,350,000원에는 2021~2022년의 상대적 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.9㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 59.48㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2022.04 | 59.48㎡ | 6 | 158,900,000원 |
| 2022.01 | 59.9㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 59.48㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2021.08 | 59.48㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2021.07 | 59.9㎡ | 3 | 118,550,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 121,500,000원 |
최저가이자 실질취득가인 151,000,000원은 최근 12개월 평균 121,500,000원의 124.3%입니다. 최신 거래인 2025년 10월 135,000,000원보다도 높습니다. 더 중요한 점은 최근 거래군이 이전 거래군보다 20.8% 낮아진 하락 추세라는 것입니다. 따라서 전체 7건 평균 144,350,000원만 보고 감정가가 비슷하다고 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 최재희 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,152,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차보증금 미배당은 1,914,000원이고, 1회 유찰 시 31,691,200원, 2회 유찰 시 55,499,520원으로 커집니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 최재희 임차권의 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다. 아래 배당 차트는 제공된 배당 계산값 자체를 표시합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도원역(국철 1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고, 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 거래 평균이 과거 거래군보다 20.8% 낮아 가격 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상이 최재희 임차권 전부인지, 매수인에게 별도 조건이나 절차가 없는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 144,350,000원보다 최근 12개월 평균 121,500,000원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래군 대비 20.8% 낮습니다. 현재 151,000,000원은 최근 시장보다 높은 수준입니다.
- 관리비 체납 확인. 현관에 관리비청구서 약 10여 통과 관리비미납세대조치안내 9장이 부착돼 있었다는 현황조사 내용이 있으므로 관리비 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 표시명 확인. 현황조사상 외벽에는 ‘더뉴캐슬’로 표기되어 있습니다. 등기·건축물대장·현황의 동일성을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 해소와 가격 매력은 별개다
이 사건은 겉으로만 보면 대항력 임차인 보증금 1.50억이 감정가 1.51억과 거의 맞닿아 있어 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 1,914,000원, 유찰 시에는 31,691,200원·55,499,520원의 인수를 산출합니다. 하지만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득가도 현재 최저가와 같은 151,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 121,500,000원, 최신 거래는 135,000,000원이고 최근 거래 추세는 -20.8%입니다. 따라서 이 사건은 “권리 리스크는 완화됐지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔”입니다. 확약 확인은 필수이고, 가격은 최근 거래보다 충분히 낮아지는지가 승부처입니다.
