의정부지방법원 2026타경60226. 고양시 덕양구 향동동 431-5, 도로명 꽃내음3길 14에 있는 철근콘크리트구조 3층 주상용 건물입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택이고, 사건상 용도는 연립/다세대입니다. 등기상 소유자는 김용기이며, 말소기준권리는 2020.02.04 설정된 병점신용협동조합 근저당입니다. 이 기준권리 뒤에 전세권·가압류·압류·경매개시결정이 이어져 있어 등기 순위 자체는 명확합니다.

이 물건에서 핵심은 “임차인이 있느냐”가 아니라 그 임차인이 낙찰자에게 보증금을 주장할 대항력을 갖느냐입니다. 확인된 실제 임차인은 5명이고 모두 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 기준으로는 매수인이 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아닙니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 포함되어 있으므로, 배당순위와 실제 명도 협의는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2020.02.04 병점신용협동조합 근저당입니다. 이후 근저당 채권최고액은 2020.06.18 960,000,000원, 2020.07.20 840,000,000원, 2020.10.29 780,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 한편 예상배당 산정에서는 최초 채권최고액 1,140,000,000원이 반영되어 있으므로, 입찰 전 현재 채권액과 등기 변동 내용을 원문으로 대조할 필요가 있습니다.

2025.03.26 고장환 명의로 설정된 전세권은 2층 남서쪽 55.43㎡를 범위로 하고 전세금은 178,500,000원, 존속기간은 2025.01.13부터 2027.01.13까지입니다. 이 전세권 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 홍성농업협동조합 가압류 786,079,084원, 성남시 압류, 임의경매개시결정도 모두 기준권리 이후입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상이 없고, 실제 임차인은 5명입니다. 다섯 명 모두 배당요구를 했습니다. 전입일은 전부 2020.02.04 말소기준일보다 늦어 확인된 현황 기준으로 대항력 없음으로 분류됩니다.

③ 가격·회차 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,203,713,960원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 2,203,713,960원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

1회·2회 유찰 시 채권자의 미배당액은 각각 361,637,628원, 710,705,919원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰이 진행될수록 채권 회수 부족분은 증가해도, 확인된 대항력 없는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 자동 승계되는 구조로 바뀌지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,203,713,960원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권 총액 2,104,579,084원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 74,697,736원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 향동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 주상용건물·단독 및 다가구주택·근린생활시설·아파트·공원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 주정차와 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중인 3층 주상용 건물입니다. 기본적인 급·배수·전기·위생·난방설비를 갖춘 것으로 탐문됐습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구·비행안전제5구역·제한보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래. 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있으며 대상은 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트로 사용되는 토지입니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 주거 단일용도가 아닌 근린생활시설·다가구주택 복합 이용물건이므로, 표준화된 공동주택처럼 단순 비교하기보다 임대수익과 실제 점유현황을 기준으로 매수층을 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 5명 명도계획. 201호·202호·301호·302호·1층 점유자가 확인됩니다. 대항력 없음과 실제 인도 완료는 별개이므로 호실별 협의·인도명령 가능성을 점검하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 고장환·석순득·정미아·황동현의 보증금과 확정일자, 강승우의 우선변제 여부는 추가 대조가 필요합니다.
• 전세권 확인. 고장환의 등기 전세권은 전세금 178,500,000원, 범위 2층 남서쪽 55.43㎡입니다. 말소기준 뒤 권리로 소멸하지만 실제 점유·배당과 명도 상황은 확인하세요.
• 근저당 변경이력 대조. 채권최고액 변경 이력이 1,140,000,000원 → 960,000,000원 → 840,000,000원 → 780,000,000원으로 이어집니다. 현재 유효 등기내용과 배당기준을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
• 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 현황과 감정 범위, 점유 및 사용관계를 직접 확인하세요.
• 가격검증. 실거래 시세 비교치가 없으므로 신건 최저가가 싸다고 가정하지 말고, 주변 동일 성격 주상용·다가구 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 성남시 압류도 존재하므로 실제 배당요구와 조세채권을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차인 배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다

이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2020.02.04 병점신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 5명은 모두 그 이후 전입했습니다. 고장환의 전세권과 홍성농업협동조합 가압류, 성남시 압류도 모두 기준권리 뒤여서 매각으로 소멸하며, 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다.

그러나 이 물건은 근린생활시설과 다가구주택이 함께 있는 3층 주상용 건물이고, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 실제 임차인 5명의 명도와 임대관계도 해결해야 합니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 2,203,713,960원이나 유찰 후 가격만 보고 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 명확하지만, 가격과 운영은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.