인천지방법원 2025타경509648. 미추홀구 숭의동 33-38, 101동 11층 1106호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 김진혁이 2022년 6월 15일 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 취득했고, 2025년 5월 30일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 이 2025.05.30. 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 중심은 을구 3번 신용우의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.05.18, 확정일자도 2022.05.18, 전입·점유 개시는 2022.06.17이며 보증금은 249,000,000원입니다. 모두 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 배당요구도 했기 때문에, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 본 리포트의 확약 적용 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택 이용 · 전용 44.04㎡ · 14층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.06.15. 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2020.12.31 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
2021년 설정됐던 호원새마을금고 근저당권은 2022.05.17. 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 선순위 권리는 2024.05.08. 등기된 신용우의 주택임차권입니다. 전입 2022.06.17, 확정일자 2022.05.18로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 임차권 인수를 실질 0원*으로 처리합니다.
② 임차관계 — 확인 대상 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영일 | 2025.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 신용우 | 2022.06.17 · 11층 1106호 44.04㎡ 전부 | 249,000,000원 | 2022.05.18 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인 표시는 없으며, 확인 대상은 윤영일·신용우 2명입니다. * 신용우 건은 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 본 리포트의 확약 규칙에 적용한 값입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 167,000,000원’을 봐야 한다
비교 가능한 거래는 12건이지만 대부분이 2022년 거래입니다. 전체 평균은 255,583,333원으로 현재 최저가와 비슷해 보이지만, 최근 12개월 거래는 2026.05. 167,000,000원 1건뿐입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -36.7%로 하락 방향입니다. 따라서 가격 판단은 오래된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.25㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2022.11 | 43.69㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 43.69㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 255,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 167,000,000원 |
현재 최저가 253,000,000원은 전체 거래 평균 255,583,333원의 99.0%라서 전체 평균만 보면 싸 보일 수 있습니다. 하지만 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 167,000,000원이고, 최저가는 그 기준의 151.5%입니다. 여기에 최근 대 과거 거래 추세가 -36.7%이므로, 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 신용우 보증금 | 249,000,000원 | 248,658,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산출만 보면 신용우 보증금 미배당액 342,000원이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 본 리포트 확약 규칙에 적용하여 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 산출 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당 산출상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 253,000,000원 | 342,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 | 202,400,000원 | 50,233,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 161,920,000원 | 90,146,880원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 신용우 보증금의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트에서는 신용우 임차권의 인수액을 각 회차 모두 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 확약 적용 시 현재 실질취득은 최저가와 같은 253,000,000원이며, 최근 시세 167,000,000원과 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근으로 단독주택·아파트 등 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층 1106호이며 사용승인일은 2020.12.31입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 6m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 체질. 최근 거래는 167,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 -36.7%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.9회, 매각률 6.9%로 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 신용우 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다. 입찰 전 확약의 문구와 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 윤영일 점유관계 확인. 대항력은 없는 것으로 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 255,583,333원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 167,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가의 최근 시세 대비 비율은 151.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 거래 추세 -36.7%를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.17. 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기 원문과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 선순위 임차권이라는 큰 권리 이슈가 있지만, 매각물건명세서에 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 본 리포트 규칙에 적용하면 신용우 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 그럼에도 결론이 좋아지지는 않습니다. 현재 신건 최저가 253,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 167,000,000원의 151.5%이고, 최근 거래 추세는 -36.7%입니다. 전체 평균 255,583,333원만 보고 가격 메리트를 평가하면 2022년 고가 거래에 끌려가는 착시가 생깁니다.
여기에 동일 집합의 경매 통계가 평균 유찰 4.9회, 매각률 6.9%이고, 윤영일의 보증금이 미상인 점까지 감안하면 현재 회차는 보수적으로 봐야 합니다. 확약으로 권리 부담은 낮아졌지만, 가격과 환금성이 발목을 잡는 사건입니다. 신건 253,000,000원을 최근 시세보다 싸다고 볼 수는 없습니다.
