인천지방법원 2025타경509690. 부평구 삼산동 씨엘하임 102동 6층 602호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신유영이며, 2018.11.26 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 등기부상 핵심은 구유림의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.26, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.25, 임차보증금은 209,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.10.04 마쳐졌고, 제공된 권리판정상 2025.06.02 강제경매개시결정보다 앞서 매각으로 당연 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 1번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되어 있으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 구유림의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 그렇다고 이 사건 전체의 인수위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 같은 확약이 적용된다고 볼 근거가 없는 이현수·장우림의 전입이 별도로 확인되기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지 2명은 미상

구유림은 임차보증금 209,000,000원, 확정일자 2022.05.26, 전입·점유 2022.07.25로 확인되고 배당요구도 이루어진 임차권자입니다. 제공된 배당모형에서는 신건 180,000,000원 매각 시 집행비용 3,320,000원을 먼저 빼고 구유림에게 176,680,000원을 배당한 뒤 32,320,000원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 원칙대로라면 이 부족액이 매수인 승계 위험이지만, 이 사건은 구유림 임차권등기에 대한 말소동의 확약서 제출이 있으므로 구유림 부분의 실질 인수는 0원입니다.

* 구유림은 제공된 배당모형만 보면 신건에서 32,320,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정확도 규칙상 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 구유림 임차권에만 적용하며, 이현수·장우림의 보증금·권리관계에는 적용하지 않습니다.

② 가격 비교 — 감정가 180,000,000원이 싸다는 근거는 없다

이 사건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않아 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

배당모형만 보면 확약이 없을 경우 구유림의 미배당 인수액은 신건에서 32,320,000원, 1회 유찰 시 67,816,000원, 2회 유찰 시 96,212,800원으로 증가합니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커져 실질취득액 하락폭이 제한됩니다. 다만 이 사건은 구유림 임차권에 말소동의 확약서가 있으므로 구유림 부분은 이 승계액을 실질 0원으로 처리해야 합니다. 확약 밖의 두 점유자 문제는 별도로 남습니다.

③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

제공된 배당모형 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 구유림의 배당 부족분 32,320,000원은 배당모형상 매수인 인수로 산정되지만 말소동의 확약서 반영 시 구유림 부분의 실질 인수는 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며 사용승인일은 2018.09.20입니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 삼산중학교 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설과 공동주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 토지는 인접도로 대비 평탄한 6필지 일단의 부정형 토지이며, 서측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역을 기본으로 상대보호구역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하며, 일부 필지에는 도로 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 구유림 확약서 원문 확인. 말소동의 확약의 대상 권리, 효력 조건과 실제 말소 절차가 구유림의 을구 1번 주택임차권 전체를 포괄하는지 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
• 이현수·장우림 권리 확인. 두 사람의 보증금, 임대차계약일, 점유관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수 상한을 계산할 수 있습니다.
• ‘180,000,000원 = 총취득가’로 계산하지 말 것. 확약 반영 시 구유림의 인수는 0원이지만, 확약 밖 두 점유자의 승계액은 아직 미상입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 행정·등록 상태를 원본 자료와 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 배당표 한계 확인. 제공된 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 명시되어 있으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
• 시세 원본 확인. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되어 있지 않아 180,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “주된 인수는 해결, 전체 인수는 아직 미확정”

이 사건은 한 줄로 단순화하면 안 됩니다. 구유림의 임차보증금 209,000,000원만 보면 최저가 180,000,000원을 넘고, 배당모형상 신건에서도 32,320,000원의 미배당 인수가 생깁니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 있으므로 구유림 부분은 실질 인수 0원입니다.

그 다음 줄이 더 중요합니다. 이현수·장우림은 2025.05.27 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 확약 적용 대상도 아닙니다. 결국 현재 확정할 수 있는 것은 “구유림의 32,320,000원은 실질 인수에서 제외된다”는 점까지입니다. 물건 전체의 실질취득액은 180,000,000원 + 확약 밖 미상 승계액이고, 비교 실거래 수치도 없어 가격 메리트까지 확정할 수 없습니다. 주된 위험은 해소됐지만, 잔여 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.