인천지방법원 2025타경509742. 미추홀구 도화동 ‘영동’ 4층 401호, 전용 57.505㎡의 다세대주택입니다. 소유자 오현호는 2021.10.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 246,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.06.05 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 2023.12.22 이혜림의 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 원칙적으로는 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 기재된 이혜림의 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 배당표 자체로는 이혜림에게 223,022,000원이 배당되고 22,978,000원이 부족하지만, 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 이혜림 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 문제는 이 확약이 별도 점유자 이찬현에게까지 확장되는 것이 아니라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509742 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 507-14 영동 4층 401호 · 수봉로171번길 13-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.505㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2020.03.24 |
| 소유자 | 오현호 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2025.06.05 강제경매개시결정입니다. 이혜림의 주택임차권등기는 2023.12.22로 그보다 빠르고, 임대차계약일 2021.08.31·점유개시일 2021.10.15·주민등록일 2021.10.18·확정일자 2021.10.01이 확인됩니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 이혜림에 한한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인된 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혜림 | 2021.10.18 · 4층 401호 57.505㎡ 전부 | 246,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 이찬현 | 2024.07.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 이혜림은 배당표상 22,978,000원 미배당 구조이나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 이찬현에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 227,000,000원은 표본 평균보다 낮지만, 최신 거래가 2022.02
‘영동’의 전용 57.51㎡·59.32㎡ 거래 표본은 9건이며, 자료상 최근 12개월 평균은 248,888,888원, 최신 거래는 2022.02 · 246,000,000원입니다. 현재 최저가 227,000,000원은 이 평균의 91.2%입니다. 다만 최신 실거래 시점과 2026.09.02 매각기일 사이에 시간 간격이 크므로, 이 수치 하나만으로 현재 시세보다 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 57.51㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 2021.12 | 59.32㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.10 | 57.51㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2021.10 | 57.51㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2021.09 | 57.51㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.08 | 59.32㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2021.08 | 59.32㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2021.06 | 59.32㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2021.06 | 59.32㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 248,888,888원 |
거래 범위는 210,000,000원~285,000,000원입니다. 최저매각가 227,000,000원은 자료상 평균 248,888,888원보다 낮고 최신 거래 246,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 2022.02 이후의 최신 거래가 제시되지 않았고, 권리 측면에서는 이찬현의 보증금·확정일자·승계금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 91.2%라는 숫자를 곧바로 ‘안전한 할인폭’으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 이혜림 보증금 | 246,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 이혜림 보증금 중 22,978,000원이 부족합니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 이혜림 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이찬현의 보증금 및 승계 가능 금액은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화IC 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 2020.03.24입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완경사의 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 7m 내외 도로에 접합니다. 토지면적은 348.9㎡, 공시지가는 1,247,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지이용정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되어 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 실거래 표본도 9건으로, 응찰 전 현재 매매수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이혜림 임차권의 말소 조건과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다. 본 분석에서는 해당 임차인에 한해 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
- 이찬현 보증금 확인. 2024.07.01 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 단정하지 마세요.
- 가격 기준. 최저가 227,000,000원은 자료상 최근12개월 평균 248,888,888원의 91.2%이지만, 최신 실거래는 2022.02입니다. 현재 시세 확인 없이 과거 평균만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
- 점유·명도. 이혜림의 임차권등기와 별도로 이찬현의 점유가 확인된 만큼 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대 규모이고 경매 평균 유찰 1.7회가 확인됩니다. 낙찰 후 매도 가능성과 임대수요를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 첫인상은 선순위 임차보증금 246,000,000원이 감정가 227,000,000원보다 커 보이는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당표도 22,978,000원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이혜림 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 ‘인수 0원·안전형’으로 결론 내리면 안 됩니다. 별도 점유자 이찬현은 말소기준보다 빠른 2024.07.01 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·승계액 미상이라는 잔여 리스크가 남습니다. 가격도 227,000,000원이 자료상 평균의 91.2%라는 장점은 있으나 최신 거래가 2022.02라 현재 가치 확인이 필요합니다. 주된 임차권은 해소됐지만, 확약 밖 점유자 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.
