인천지방법원 2025타경509745. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 836호, 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박승준이고, 2022.04.22. 거래가액 116,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.05.21. 남영경 명의의 주택임차권이 등기됐고, 보증금 역시 116,000,000원입니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 남영경은 2022.04.22. 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.01.입니다. 말소기준으로 선언된 2025.06.09. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 836호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동대로 353 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 836호 · 사용승인 2020.05.04. |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.22. 소유권이전 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 선순위 주택임차권은 2024.05.21. 등기됐지만, 임대차계약일 2022.04.01., 주민등록일·점유개시일 2022.04.22., 확정일자 2022.04.01.로 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 현재 회차 107,000,000원 배당 가정에서는 집행비용 2,298,000원을 제외한 104,702,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금과의 차액 11,298,000원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남영경 | 8층 836호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 有 2022.04.22. | 有 확정일자 2022.04.01. · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약 |
남영경은 실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 이 임차인의 대항력과 우선변제권은 모두 확인되지만, 확약이 해당 임차권에 적용되므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 실거래 자료가 없어 가격 판단은 보류
감정가와 최저매각가는 모두 107,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 하지만 동일 건물·동일 용도 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 가격이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 남영경 보증금(우선변제) | 116,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 남영경 보증금 부족분은 11,298,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사에는 현재 회차 가정상 배당액이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 107,000,000원 | 11,298,000원 | 116,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 85,600,000원 | 32,340,800원 | 116,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 68,480,000원 | 49,152,640원 | 116,000,000원 |
이 표에서 보이는 인수액은 확약을 적용하기 전 배당 룰상 금액입니다. 낙찰가가 107,000,000원에서 85,600,000원, 68,480,000원으로 내려가면 임차인 미배당액은 각각 11,298,000원, 32,340,800원, 49,152,640원으로 커집니다. 그러나 이번 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약이 있으므로 실제 입찰 판단에서는 실질 인수 0원을 기준으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 염골근린공원 남측 인근. 오피스텔(주거용), 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설, 공원이 혼재하는 공업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 근거리에 인천1호선 신연수역이 소재합니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 건물. 2020.05.04. 사용승인된 11층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·지하주차장·난방·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 유효하게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 범위 확인. 남영경의 임차권 범위는 8층 836호 20.75㎡ 전부이며, 보증금은 116,000,000원입니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 107,000,000원의 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 최저가만으로 싸다고 결론 내리지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.02. 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 용도·환금성 확인. 감정평가상 주거용 오피스텔이지만 일반공업지역·국가산업단지 내 지식산업센터 건물에 위치하므로 실제 매수층과 금융조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 강하지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 116,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 107,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질 부담이 보증금 수준으로 따라가는 물건입니다. 그러나 이번 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 해소됐지만, 최근 실거래 자료가 없어 107,000,000원의 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 확인 전 보류입니다.
