인천지방법원 2025타경509746. 간석동 해마루더펠리체 14층 1411호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 등기부상 2023.01.20. 국가 압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 남동구 압류·임차권등기·강제경매개시결정·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김규민의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.05.27.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.06.18.에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 이미 2022년에 갖춰져 있습니다.
따라서 확약이 없다면 이 사건은 단순한 “후순위 임차권 소멸” 사건이 아닙니다. 보증금 130,000,000원 가운데 매각대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 이어지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 계산에서는 집행비용 2,340,000원을 뺀 107,660,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 부족분은 22,340,000원입니다. 다만 이번 사건에는 해당 임차권등기에 관해 주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출했다는 명시가 있어, 이 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 14층 1411호 · 예술로370번길 70 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 14층 건물 내 14층 1411호 · 임차권 범위 19.6408㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2018.05.02 |
| 소유자 | 송자영 · 2022.06.10. 거래가액 130,000,000원에 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2018.06.15. 설정된 신한은행 근저당권 97,200,000원은 2022.05.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.20. 국가 압류입니다. 문제는 김규민 임차인의 전입·점유가 2022.05.27.로 그보다 앞선다는 점입니다. 확정일자는 2022.05.03.이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김규민 14층 1411호 19.6408㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.05.27 / 2022.05.03 | 2024.06.18 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 22,340,000원 |
김규민은 임대차계약일 2022.04.30., 확정일자 2022.05.03., 주민등록·점유개시 2022.05.27.입니다. 말소기준 2023.01.20.보다 전입·점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차에서 임차인에게 계산상 배당되는 금액은 107,660,000원이고 미배당 보증금은 22,340,000원입니다.
③ 회차별 구조 — 확약이 없으면 인수액이 늘고, 확약 반영 시 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 110,000,000원 | 22,340,000원 | 0원 | 110,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 88,000,000원 | 43,984,000원 | 0원 | 88,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 70,400,000원 | 61,267,200원 | 0원 | 70,400,000원 |
대항력 임차인 사건에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 “최저가가 싸 보이는 착시”가 생길 수 있습니다. 실제로 확약을 배제한 계산상 인수액은 22,340,000원 → 43,984,000원 → 61,267,200원으로 증가합니다. 그러나 이번 사건은 김규민 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 실질 인수 0원을 적용하므로, 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 김규민 보증금 · 우선변제 | 130,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당 보증금은 22,340,000원입니다. 통상 대항력 임차인이라면 매수인 인수액으로 이어지지만, 이 사건은 김규민 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감이 발생해 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 ‘오피스텔’입니다. 철근콘크리트조 14층 건물의 14층 1411호이며 사용승인일은 2018.05.02입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석오거리역(인천1호선) 남서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 소로의 지선도로인 예술로370번길에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 평지의 사다리형입니다. 공시지가는 2,163,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 김규민 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 대항력 시점 재확인. 김규민의 전입·점유개시 2022.05.27., 확정일자 2022.05.03., 말소기준 2023.01.20.의 선후관계를 주민등록·현황조사·매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 세금 압류 확인. 국가·남동구·부천시 압류 3건 중 당해세가 있는지, 교부청구액이 얼마인지 확인해야 실제 배당구조를 확정할 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 110,000,000원을 최근 12개월 실거래나 최신 거래와 비교할 자료가 없으므로, 과거 취득가 130,000,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 오피스텔 환금성. 19.6408㎡ 전부를 대상으로 한 소형 오피스텔인 만큼 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 별도로 확인해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 교부청구 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 승부처”
표면만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 110,000,000원이므로 상당한 인수위험이 있는 사건입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 22,340,000원이 임차인에게 미배당됩니다. 원칙대로라면 이 금액이 매수인에게 이어지고, 유찰될수록 인수액은 더 커집니다.
하지만 이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 김규민의 주택임차권등기에 대해 말소동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 김규민 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보고, 현재 회차의 실질취득은 110,000,000원입니다. 다만 이 확약은 해당 임차인에 한정되고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 현재 실거래 시세는 별도 검증 대상입니다. 결론적으로 권리 리스크의 핵심은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트까지 확인된 사건은 아닙니다.
