인천지방법원 2025타경509751. 부평동 엠-씨티 5층 511호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 5번 이혜미 주택임차권입니다. 임대차계약·확정일자는 2022.12.19, 전입·점유개시는 2023.01.09이고 보증금은 110,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2024.11.26 국 압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
통상 이 구조라면 신건 매각가 74,000,000원에서 집행비용 1,732,000원을 제외한 72,268,000원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 37,732,000원이 매수인에게 승계되는 계산입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이혜미 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다. 이 확약은 오직 이혜미 임차권에만 적용되며, 확약 밖의 별도 임차인이 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이혜미 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 507-2 엠-씨티 5층 511호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로 62 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상13층 복합용도건물 내 5층 511호 |
| 소유자 | 김윤상 · 2023.01.15 매매 · 거래가액 112,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜미 | 5층 511호 19.39㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2023.01.09 / 2022.12.19 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 현재 회차 배당모형에서는 임차보증금 중 37,732,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서가 이혜미 임차권에 적용되므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
이혜미는 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.11.20입니다. 보증금·확정일자·전입일이 모두 확인되므로 대항력 여부를 ‘미상’으로 볼 사안이 아닙니다. 반면 감정평가 기타사항에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있어 현재의 실제 점유 상태는 입찰 전 별도 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 74,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 말소동의 확약을 반영하면 실질취득 역시 74,000,000원입니다. 다만 이 숫자를 현재 시장가와 직접 비교할 최근 거래표는 없으므로, 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
등기부에는 이 호실의 과거 매매 이력으로 2022.10.29 113,000,000원, 2023.01.15 112,000,000원이 확인됩니다. 그러나 이는 과거의 개별 호실 거래가격일 뿐 2026.09.02 매각기일 현재의 시세를 뜻하지 않습니다. 따라서 과거 거래가보다 최저가가 낮다는 사실만으로 ‘저평가’ 또는 ‘싸다’고 결론내리지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,000원 |
| 1. 임차인 이혜미 보증금 | 110,000,000원 | 72,268,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차보증금 미배당액은 37,732,000원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구 부평동 굴다리오거리 동측에 접해 있는 복합용도건물로, 인근은 근린생활시설·아파트·오피스텔·다세대주택이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 서측 인근에 경인전철 및 인천지하철1호선 부평역이 위치하고, 경인국도와 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황이 편리한 지역입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용중이며, 일반적인 상하수도설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 복합용도 건물 부지로 서측 대로, 남측 중로에 양면 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 문서입니다. 이혜미 임차권등기의 말소 범위와 조건을 매각 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 자체는 분명히 인식. 전입·점유 2023.01.09, 임차권등기 2024.11.20으로 말소기준 2024.11.26보다 앞섭니다. 확약이 없다면 단순 소멸권리가 아닙니다.
- 현점유 확인. 감정평가 기타사항에는 임대차관계 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자와 인도 상태를 직접 확인하세요.
- 가격을 권리와 분리. 확약 반영 실질취득은 74,000,000원이지만, 현재 시세보다 저렴하다는 근거는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표의 룰상 금액과 실질 인수 구분. 현재 회차 37,732,000원, 1회 유찰 52,265,600원, 2회 유찰 63,892,480원은 확약 미반영 배당모형상 인수액입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 실질 인수는 0원”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 경매입니다. 실제로 확약을 제외한 배당모형에서는 현재 회차부터 37,732,000원의 미배당 인수가 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이혜미 임차권에 대한 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 74,000,000원으로 봅니다.
다만 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 등기부의 112,000,000원·113,000,000원 거래는 과거 이력일 뿐 현재 시세가 아니므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요입니다.
