인천지방법원 2025타경509753. 인천광역시 중구 운북동 33-148 주건축물제1동 4층 403호입니다. 감정평가 이용상태는 주택(도시형생활주택)이고, 사건 용도 표시는 근린주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부보다 먼저 발생한 임차인의 대항력입니다. 임차인 이광엽은 2022.02.11. 전입·점유를 시작했고, 보증금은 199,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 2023.01.19. 압류보다 전입이 빨라 대항력을 갖춘 구조입니다.
다만 결론은 단순한 ‘보증금 인수형’에서 끝나지 않습니다. 현재 회차 매각가 192,000,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 3,488,000원을 제외한 188,512,000원이 임차인에게 배당돼 10,488,000원이 미배당으로 남습니다. 원칙대로라면 이 금액이 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 적혀 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운북동 33-148 주건축물제1동 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 주택(도시형생활주택) |
| 전유부분 | 제4층 제403호 55.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 송자영 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광엽 | 제4층 제403호 55.47㎡ 전부 | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
임차인 이광엽은 임대차계약일 2022.01.06., 확정일자 2022.01.07., 주민등록일·점유개시일 2022.02.11.입니다. 배당요구도 2024.07.19. 접수돼 우선변제권 행사 요건이 갖춰져 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 중복 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 실거래 자료 없이 가격 판단은 보류
감정가는 192,000,000원이고 현재 최저매각가도 192,000,000원입니다. 단지 정보에는 M팰리스B동, 16세대, 2021.07.15. 사용승인 정보가 있으나 비교 가능한 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 이광엽 보증금 | 199,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당액은 10,488,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 영종역 남동측 인근. 주위는 전·답 등 농지와 다세대주택·연립주택이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 제4층 제403호이며, 주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급수·배수설비와 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 남동측 약 4M 내외 도로를 이용 중입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 공시지가는 554,200원/㎡, 토지면적은 1,332.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 해당 임차권등기의 말소와 대항력 인수 해소를 담는지 원문을 확인하세요.
- 대항력 선순위 확인. 이광엽의 전입·점유개시일 2022.02.11.은 말소기준 2023.01.19.보다 빠릅니다. 확약 효력이 없으면 인수 위험이 현실화됩니다.
- 배당액 확인. 신건 기준 임차인 예상배당은 188,512,000원, 룰상 부족분은 10,488,000원입니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 192,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.02.11. 민간임대주택등기가 등재되어 있으므로 매각 이후 처리와 말소 여부를 원문 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 말소동의 확약서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 199,000,000원의 대항력 임차인이 있고 신건 매각가가 192,000,000원이어서 경계해야 할 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 임차인에게 188,512,000원만 배당돼 10,488,000원이 남습니다. 그런데 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 자료 기준 결론은 “권리는 확약 확인 조건부 안전, 가격은 판단 보류”입니다. 확약이 확인되면 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 192,000,000원입니다. 반대로 확약 효력이 부정되거나 적용 범위가 다르면 대항력 임차인의 미배당액이 곧 매수인 부담으로 연결될 수 있으므로, 이 사건의 승부처는 감정가가 아니라 확약서 원문 확인입니다.
