인천지방법원 2025타경509981. 주안동 정다운파크빌 8층 809호로, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현 소유자 최창업은 2022.06.10 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 220,000,000원입니다. 그런데 이 물건의 가격 판단을 어렵게 만드는 것은 소유권이 아니라 임차권입니다. 손민호의 임대차계약일은 2022.04.22, 확정일자도 2022.04.22, 주민등록·점유개시는 2022.05.27이며 임차보증금은 220,000,000원입니다.
말소기준은 2023.04.17 도봉세무서장의 압류입니다. 손민호의 주민등록과 점유가 그보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2024.06.17 이루어졌지만 대항력의 핵심 기초가 되는 전입·점유 자체가 말소기준보다 먼저 존재합니다. 따라서 최저가만 내려가는 것을 가격 메리트로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 8층 809호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 809호 |
| 사용승인일 | 2016.05.16 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.06.10 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 갑구 8번, 2023.04.17 도봉세무서장의 압류입니다. 이후 2024.04.18 계양세무서장의 압류와 2025.06.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 손민호의 임차관계가 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 전입·점유 2022.05.27, 확정일자 2022.04.22로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태이며 배당요구도 이루어졌습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 220,000,000원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손민호 | 주택전부 · 주거 | 220,000,000원 | 2022.05.27 / 2022.04.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금 220,000,000원에 대해 현 회차 매각가 202,000,000원을 가정하면 집행비용 3,628,000원을 먼저 제외한 뒤 손민호에게 198,372,000원이 배당됩니다. 보증금 잔액 21,628,000원은 배당으로 회수되지 못해 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
③ 유찰돼도 실질취득가가 크게 내려가지 않는다
이 유형에서 가장 중요한 계산입니다. 낙찰가가 내려가면 손민호에게 돌아가는 배당도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 표면적인 최저가 하락과 달리 낙찰가 + 보증금 인수액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 202,000,000원 | 21,628,000원 | 223,628,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 61,462,400원 | 223,062,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 93,329,920원 | 222,609,920원 |
④ 실거래 비교 — 최근 시세보다 현저히 높은 실질취득 부담
정다운파크빌의 실거래는 전체 12건 평균이 149,333,333원이지만, 과거 270,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 132,750,000원, 최신 2026.07 거래는 133,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 15.8% 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.9㎡ | 9 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 58.79㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 58.79㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.09 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.06 | 59.42㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.05 | 59.42㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 61.34㎡ | 10 | 142,000,000원 |
| 2025.04 | 59.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2025.03 | 62.9㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 59.42㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.02 | 62.9㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2023.11 | 58.79㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 132,750,000원 |
최저가 202,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 152.2%로, 이미 최근 시세보다 높습니다. 여기에 현 회차 인수액 21,628,000원을 더하면 실질취득 부담은 223,628,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 132,750,000원보다 90,878,000원 높고, 최신 거래 133,000,000원보다도 90,628,000원 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 손민호 보증금 | 220,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 202,000,000원에서 집행비용 3,628,000원을 제외한 금액이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 21,628,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 220,000,000원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천석암초등학교 북측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 주안로변 버스정류장과 북서측 인근 경인선 주안역을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 15층 건물 내 8층 809호입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터 내외의 주안로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,129,000원/㎡, 토지면적 232.7㎡이며 업무용 토지이용상황입니다.
- 규모. 정다운파크빌은 33세대이며 사용승인일은 2016.05.16입니다.
- 현황. 공부와 별 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단. 현 회차는 202,000,000원에 21,628,000원 인수액을 더한 223,628,000원을 가격 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 61,462,400원, 2회 유찰 시 93,329,920원으로 증가해 실질취득 부담은 각각 223,062,400원과 222,609,920원 수준입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 확인되는 문구만으로 임차인의 대항력 포기까지 단정하지 않습니다.
- 최근 실거래 우선. 최근 12개월 평균 132,750,000원, 최신 거래 133,000,000원과 비교하고 과거 270,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 15.8% 하락했습니다.
- 현장 임대차 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계는 확인되지 않았으므로 등기된 손민호 임차권과 실제 점유 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 물건은 감정가 202,000,000원짜리 신건이지만, 가격표만 보면 핵심을 놓칩니다. 손민호의 보증금은 220,000,000원이고 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 현재 가정에서는 21,628,000원이 매수인에게 인수되어 실질취득 부담이 223,628,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰되면 표면상 최저가는 161,600,000원, 2회 유찰되면 129,280,000원으로 내려가지만, 인수액이 각각 61,462,400원과 93,329,920원으로 늘어납니다. 결국 실질취득 부담은 220,000,000원대에서 크게 떨어지지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 132,750,000원, 최신 거래는 133,000,000원이고 최근 가격 추세도 15.8% 하락했습니다. 권리 인수와 시세를 함께 보면 현재 회차뿐 아니라 단순 유찰만으로도 가격 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 인정해 인수액을 0원으로 처리하지 않는 것이 이 사건의 보수적인 결론입니다.
