인천지방법원 2025타경509982. 인천 답동 ‘아르누보’ 3층 302호, 전용 84.15㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자 최창업은 2022.05.13. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 320,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2023.03.27. 도봉세무서장의 국세 압류입니다. 이후 계양세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순히 “기준권리 이후 등기는 모두 소멸한다”로 끝내면 안 됩니다. 임차권자 전대건은 2020.04.13. 주민등록을 마쳐 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성을 따져야 하지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 이 확약이 적용되는 전대건 임차권은 실질 인수 0원으로 판단합니다. 단, 이 확약은 전대건 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509982 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.15㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 302호 |
| 사용승인 | 2019-11-29 |
| 소유자 | 최창업 · 2022.05.13. 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
말소기준은 2023.03.27. 갑구 6번 압류입니다. 전대건은 2020.04.13. 주민등록을 마쳤고, 임차권등기에는 점유개시일 2020.04.11.이 기재되어 있어 기준권리보다 앞선 대항력이 확인됩니다. 임차권등기는 2024.03.13. 접수됐지만, 매각물건명세서상 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
| 임차·점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전대건 제3층 제302호 84.15㎡ 전부 | 2020.04.13. | 등기상 (1) 20,000,000원 (2) 320,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 (1) 없음 (2) 2022.04.04. | 실질 0원 말소동의 확약 |
| 최다빈 | 2025.06.18. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시장은 3.09억을 지지하지 않는다
아르누보의 거래 전체 평균은 291,083,333원이지만, 과거의 310,000,000원~320,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 241,666,666원, 최신 거래는 2026.03. 250,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이는 -21.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 82.85㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 78.6㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 78.6㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.10 | 84.15㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 82.85㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2023.07 | 77.84㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2023.06 | 80.18㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 80.18㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2023.03 | 78.6㎡ | 7 | 318,000,000원 |
| 2023.02 | 78.6㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 78.6㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2022.11 | 77.84㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 241,666,666원 |
신건 최저가 309,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.9%입니다. 최신 거래 250,000,000원보다도 높은 가격대이고, 시장 추세 자체가 -21.4%로 내려온 상태이므로 전체 평균 291,083,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 권리가 아니라 현재 호가 수준이 핵심 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 303,874,000원 |
| 미배당 | - | 16,126,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 320,000,000원 중 303,874,000원이 배당되고 16,126,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 말소동의 확약 적용을 전제로 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 답동 소재 송도중학교 동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·공동주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일자는 2019-11-29입니다. 아르누보는 70세대입니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구이며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 1,890,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 거래 12건 중 과거에는 310,000,000원~320,000,000원 거래가 있었으나 최근 12개월 거래는 235,000,000원~250,000,000원이고, 최근 추세는 -21.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 전대건 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 하므로 매각물건명세서와 제출 확약서의 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 말소동의 확약은 전대건 임차권에만 적용됩니다. 최다빈은 2025.06.18. 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 291,083,333원보다 최근 12개월 평균 241,666,666원과 최신 거래 250,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세 차이가 -21.4%이므로 과거 310,000,000원~320,000,000원 거래를 현재 가격 기준으로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 247,200,000원, 2회 유찰 시 197,760,000원입니다. 1회 가격도 최근 12개월 평균보다 높으므로 회차별로 시세를 다시 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 도봉세무서장과 계양세무서장의 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당관계는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 아직 아니다
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체보다 말소동의 확약과 가격입니다. 전대건은 기준권리보다 먼저 전입해 대항력이 있지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 최다빈도 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 309,000,000원은 최근 12개월 평균 241,666,666원의 127.9%이고, 최신 거래는 250,000,000원, 최근 추세는 -21.4%입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 따라서 권리 부담은 해소됐지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 결론입니다.
