인천지방법원 2025타경509983. 부평동 탑클래스 3층 302호 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 현재 경매의 말소기준이 2025.06.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이라는 점입니다. 과거 선일교통주식회사 근저당권 60,000,000원은 2023.08.11. 이미 말소됐습니다. 반면 김연희의 주택임차권등기는 2024.12.11. 접수되어 말소기준보다 앞서고, 전입일 2022.11.30.·확정일자 2022.10.20.·보증금 170,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 배당으로 회수되지 못하는 보증금이 생기는 회차에서는 매수인 승계 위험이 발생하는 구조입니다.
현재 신건 가격 187,000,000원에서는 집행비용 3,418,000원을 제외한 뒤 김연희 보증금 170,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,582,000원이 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 확인 인수액은 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 데이터상 매수인 인수액은 23,294,400원, 2회 유찰 시에는 52,795,520원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 위험이 커지는 전형적인 대항력 임차 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509983 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 134-3 탑클래스 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로129번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 신유영 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2018.02.26. 수협은행 신탁은 2018.12.07. 말소됐고, 신유영이 같은 날 소유권을 이전받았습니다. 2023.02.22. 설정된 선일교통주식회사 근저당권 60,000,000원도 2023.08.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 선순위 권리는 김연희의 주택임차권입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어, 배당으로 전액 소멸하지 않는 회차에서는 미배당 보증금 승계 가능성이 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서현진 | 2022.11.30. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김연희 | 2022.11.30. · 제3층 제302호 51.157㎡ 전부 | 170,000,000원 | 2022.10.20. | 있음 | 있음 | 현재 회차 0원 |
김연희는 임대차계약일 2022.10.19., 확정일자 2022.10.20., 전입·점유개시일 2022.11.30.이며, 2024.12.11. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인돼 현재 신건 매각가에서는 보증금 170,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 서현진은 전입일만 2022.11.30.으로 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하면 안 되고 ‘대항력 가능·미상’으로 관리해야 합니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 187,000,000원 | 13,582,000원 | 156,418,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,600,000원 | 0원 | 170,000,000원 | 23,294,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,680,000원 | 0원 | 170,000,000원 | 52,795,520원 |
이 사건은 최저가가 내려간다는 이유만으로 ‘싸진다’고 보면 위험합니다. 데이터상 1회 유찰에서는 낙찰가 149,600,000원에 인수 23,294,400원이 붙고, 2회 유찰에서는 낙찰가 119,680,000원에 인수 52,795,520원이 붙습니다. 여기에 서현진 점유의 보증금이 별도로 존재하는지까지 확인되지 않아, 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 김연희 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 13,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김연희 보증금이 전액 배당돼 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 170,000,000원 중 배당액은 13,582,000원, 미배당은 156,418,000원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가·최저가 187,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 향후 유찰 가격만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 특히 대항력 임차권 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 단순 최저가보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 구조를 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 주위환경. 부흥초등학교 서측으로 10미터 이내에 위치하며, 주변은 업무시설·주상복합공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이제한지역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서현진 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 범위와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 김연희 배당 여부 확인. 현재 신건에서는 170,000,000원 전액 배당 구조지만 실제 배당순위에 영향을 줄 조세·최우선변제 항목이 있는지 확인해야 합니다.
- 말소동의 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 적용 대상이 을구 3번 김연희 임차권에 한정되는지 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 매수인 인수 23,294,400원, 2회 유찰 시 52,795,520원이 제시돼 있어 최저가 하락만으로 저가매수로 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2022.11.25. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 문구를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래를 별도로 확인하기 전에는 187,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 현재는 ‘0원 인수’지만, 전체 권리가 깨끗한 것은 아니다
현재 신건 187,000,000원이라는 조건만 놓고 보면 김연희 보증금 170,000,000원은 전액 배당돼 매수인에게 남는 확인 인수액이 없습니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로 분류하기는 어렵습니다. 같은 2022.11.30. 전입일을 가진 서현진이 별도 점유자로 확인되고 보증금·확정일자가 미상이며, 이 관계는 김연희 임차권에 대한 말소동의 확약서만으로 자동 해소됐다고 볼 수 없습니다.
또한 유찰 시에는 데이터상 매수인 인수액이 23,294,400원, 52,795,520원으로 증가합니다. 오피스텔의 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 결론은 “현재 회차 김연희 인수는 0원, 그러나 서현진 점유관계 확인 전에는 권리 리스크가 남는다”입니다. 이 미상 점유를 해소한 뒤에야 실제 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
