의정부지방법원 2026타경60438. 파주시 금촌동 금촌타워상가아파트 제6층 제603호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 등기사항전부증명서상 전유면적은 288.31㎡이며 집합건축물대장에서는 제1종근린생활시설(소매점) 262.08㎡와 제1종근린생활시설(복도) 26.23㎡로 나뉩니다. 소유자 성미현은 2024년 5월 7일 매매를 원인으로 거래가액 230,000,000원에 취득했고, 다음 날 파주시산림조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 180,000,000원의 근저당이 설정됐습니다.
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 2024.05.08. 을구 11번 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정·삼성카드 가압류·파주시 압류·신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 등기보다 임차·점유관계가 핵심입니다. 윤하영은 2011.06.22. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 25,000,000원에 대항력이 있는 것으로 조사돼 배당계산상 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 52-39 금촌타워상가아파트 6층 603호 · 경기도 파주시 중앙로 308 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장 용도 기준 제1종근린생활시설 |
| 전유면적 | 288.31㎡ · 소매점 262.08㎡ + 복도 26.23㎡ |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 6층, 지상 20층 · 제6층 제603호 |
| 소유자 | 성미현 (2024.05.07. 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주시산림조합 / 149,236,653원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2024.05.08. 파주시산림조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 삼성카드·신한카드 가압류, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 이 근저당은 2026.06.02. 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 등기도 있습니다. 따라서 후순위 등기 자체를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아니지만, 임차관계는 등기말소와 별개로 판단해야 합니다.
임차·점유 분석
| 성명·표시 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤하영 | 금촌현대타워6층 | 2011.06.22 | 25,000,000원 | 2,750,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 서순자 | 금촌타워상가아파트 상가동 603호 | 2025.11.12 | 미상 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 상가동 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 회차별 실질취득 — 낙찰가에 인수 2,500만원을 더해서 봐야 한다
이 사건의 현재 최저매각가는 감정가와 같은 231,000,000원입니다. 하지만 배당분석상 윤하영 보증금 25,000,000원이 매수인 인수이므로 신건에서의 실질취득액은 256,000,000원입니다. 이는 감정가의 110.8%입니다. 따라서 화면에 표시된 최저가 2.31억만으로 매입비용을 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,000,000원 | 25,000,000원 | 256,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,800,000원 | 25,000,000원 | 209,800,000원 | 43,766,597원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,840,000원 | 25,000,000원 | 172,840,000원 | 80,209,157원 |
현재 회차에서는 채권자 배당 부족액이 0원이지만, 1회 유찰 가정에서는 43,766,597원, 2회 유찰 가정에서는 80,209,157원의 미배당이 발생합니다. 다만 세 회차 모두 배당계산상 매수인 인수액은 25,000,000원으로 동일합니다. 유찰로 낙찰대금이 낮아져도 이 인수액은 별도로 더해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 인수 · 임차인 윤하영 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 파주시산림조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 32,067,485원 | 32,067,485원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,111,912원 | 13,111,912원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,786,603원 |
신건 231,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 225,179,397원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,786,603원입니다. 윤하영 보증금 25,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역(경의중앙) 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 금촌역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장 기준 제1종근린생활시설이며, 전유면적은 288.31㎡입니다.
- 전유부분. 소매점 262.08㎡와 복도 26.23㎡로 구분돼 있습니다. 소매점은 위치가 특정되고 독립적으로 사용되는 것으로 보이나, 복도는 위치 특정과 면적 측정이 어렵다고 평가돼 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 남서측 약 25m 내외 포장도로, 남동측과 북동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류 저촉, 중로2류 접합입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·소화전 등 소방설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 6층·지상 20층 건물의 제6층 제603호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 231,000,000원에 인수 25,000,000원을 더한 256,000,000원을 기본 매입비용으로 봐야 합니다.
- 윤하영 인수 여부 원문 대조. 전입 2011.06.22., 보증금 25,000,000원, 대항력 있음·우선변제권 없음으로 분석돼 전액 인수 계산이 적용돼 있습니다.
- 서순자 보증금 확인. 전입은 2025.11.12.로 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- ‘상가동’ 점유 확인. 주거 이용으로 기재돼 있으나 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 점유부분 동일성 확인. 윤하영의 점유부분은 ‘금촌현대타워6층’, 서순자는 ‘금촌타워상가아파트 상가동 603호’로 기재돼 있어 현장에서 실제 점유구획을 확인해야 합니다.
- 복도 26.23㎡ 현황 확인. 감정평가상 위치 특정과 면적 측정이 어렵다고 기재된 전유부분이므로 건축물현황도와 실제 경계를 대조해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.06.02. 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있으므로 채권자·배당관계를 최신 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 점만 보면 어렵지 않습니다. 그러나 실제 매수부담은 다릅니다. 윤하영의 대항력 있는 보증금 25,000,000원이 인수로 계산돼 신건 기준 실질취득액이 256,000,000원으로 올라가고, 서순자와 ‘상가동’ 점유에는 아직 보증금 또는 전입일이 확인되지 않은 부분이 남아 있습니다. 더구나 전유부분 중 복도 26.23㎡는 감정평가상 위치를 특정하기 어렵다는 현황 이슈도 있습니다.
결론은 “후순위 등기는 소멸하지만, 임차·점유와 현황 확인이 먼저”입니다. 특히 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항없음’ 문구와 윤하영 보증금 25,000,000원 전액 인수 계산이 함께 존재하므로, 원문 확인 없이 인수액을 0원으로 보거나 반대로 25,000,000원만으로 확정하는 접근 모두 피해야 합니다. 신건 가격보다 실제 인수범위와 점유구획을 확정하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
