의정부지방법원 2026타경60520. 고양시 일산동구 풍동 삼성캐슬1빌리지 2동 201호, 다세대주택입니다. 소유자 이완승은 2022.11.14 매매를 원인으로 2022.11.15 소유권을 취득했고 거래가액은 380,000,000원입니다. 현재 신건 최저가는 330,000,000원입니다. 등기상 2017년 농협은행 근저당 226,800,000원이 있었지만 2022.10.21 이미 말소되어 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 선언된 말소기준권리는 2023.08.08 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2023.01.27 김주희 명의 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 이 가등기는 말소기준보다 먼저 등기되었고 매각물건명세서에도 “말소되지 않고 매수인에게 인수”되는 권리로 명시되어 있습니다. 가등기의 성격이 담보가등기인지 순위보전가등기인지 확인되지 않은 상태이며, 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 내용까지 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 667-16 삼성캐슬1빌리지 2동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-44 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 59.51㎡ · 2층 201호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 2017.05.12 준공 |
| 소유자 | 이완승 (2022.11.14 매매 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 404,304,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 볼 것은 가등기
가등기에 대해서는 2026.06.18 한화생명보험 주식회사가 사해행위취소 승소확정판결문 사본을 제출했다는 기록이 있습니다. 다만 동시에 매각물건명세서가 해당 가등기를 인수권리로 명시하고 있으므로, 확정판결문 제출 사실만으로 가등기가 이미 안전하게 제거됐다고 볼 수는 없습니다. 실제 말소 가능 여부와 집행·등기 반영 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 가압류, 국세 압류, 부천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가등기에 대한 2023.10.19 한화생명보험의 가처분 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 380,000,000원 대항력은 ‘확약’으로 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.21 | 2022.09.28 | 380,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 0원* |
| 김상진 | 점유 확인 · 범위 미상 | 2026.01.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 전입 후순위 |
김주희는 전입·점유가 2022.10.21이고 확정일자는 2022.09.28이므로 말소기준 2023.08.08보다 앞선 대항력 있는 임차관계입니다. 보증금은 380,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 통상적인 대항력 인수 계산만 적용하면 현재 최저가 330,000,000원에서 집행비용 5,420,000원을 제외한 324,580,000원이 배당되고, 부족분 55,420,000원이 매수인에게 남는 구조입니다.
* 확약이 없다는 일반 계산에서는 현재 회차 미배당 55,420,000원, 1회 유찰 시 120,496,000원, 2회 유찰 시 172,556,800원이 인수되는 구조입니다. 본 분석은 2026.05.21 확약을 해당 임차관계에만 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 이 확약은 갑구 4번 가등기에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 12개월을 봐야 한다
삼성캐슬1빌리지(1동·2동)는 18세대이고, 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균 거래가는 335,428,571원이라 현재 최저가 330,000,000원이 겉으로는 평균보다 조금 낮아 보입니다. 하지만 과거 380,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 62.96㎡ | 1 | 338,000,000원 |
| 2025.12 | 59.51㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 54.95㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2022.11 | 59.51㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2022.11 | 59.51㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2022.02 | 59.51㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 62.96㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 292,666,666원 |
가격 판단의 핵심은 최근 12개월입니다. 최근 3건 평균은 292,666,666원이고, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 330,000,000원으로 최근 평균의 112.8%입니다. 최신 거래 338,000,000원보다는 8,000,000원 낮지만, 최근 거래군 전체와 비교하면 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차보증금 · 김주희 | 380,000,000원 | 324,580,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 11,544,051원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 404,304,548원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 계산에서는 집행비용 5,420,000원을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 부족분은 일반 계산상 55,420,000원이지만, 2026.05.21 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 임차 인수는 늘지만 확약이 있으면 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 일반 계산 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 330,000,000원 | 55,420,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 264,000,000원 | 120,496,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 211,200,000원 | 172,556,800원 | 0원* |
대항력 임차보증금이 380,000,000원이므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 이번 사건은 해당 임차관계에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어 이를 그대로 적용하지 않습니다. 가격이 내려가도 갑구 4번 가등기 인수 위험은 그대로 남는다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물입니다.
- 입지. 경의중앙선 풍산역 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역에 속하고, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 용도의 토지에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 규모. 삼성캐슬1빌리지(1동·2동)는 18세대이며, 확인된 실거래 표본은 7건입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 거래 3건 평균 292,666,666원, 최신 거래 338,000,000원이며 최근 거래군은 과거 대비 -20.4%입니다.
- 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격을 최우선 확인. 2023.01.27 가등기가 담보가등기인지 순위보전가등기인지, 실제 본등기 가능성이 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 가등기 말소 가능성 확인. 2026.06.18 제출된 사해행위취소 승소확정판결문이 실제 가등기 말소로 이어지는지, 등기 반영과 집행 상태까지 확인해야 합니다.
- 확약 원본 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 이 사건·이 임차권에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 김상진 점유 확인. 2026.01.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유범위·명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세가 당해세인지 확인해 실제 우선배당과 임차보증금 배당액 변동을 점검해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 330,000,000원은 최근 12개월 평균 292,666,666원의 112.8%이고 추세도 -20.4%이므로 전체 평균만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·인수조건변경확약서·확정판결문·세금 교부청구를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “소유권을 지킬 수 있는가”가 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 380,000,000원 대항력 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 하지만 그 부분은 2026.05.21 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서로 대항력 포기와 임차권 말소 동의가 확인돼 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 안전한 경매는 아닙니다. 오히려 핵심은 말소기준보다 앞선 2023.01.27 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 매각물건명세서는 이 권리를 매수인이 인수한다고 명시하고, 매매예약이 완결되면 소유권을 상실할 수 있다고 경고합니다. 2026.06.18 사해행위취소 승소확정판결문 사본이 제출됐다는 긍정적 단서가 있지만, 그 사실과 실제 가등기 말소는 같은 문제가 아닙니다.
가격도 공격적으로 볼 이유가 없습니다. 실질취득 330,000,000원은 최근 12개월 평균 292,666,666원의 112.8%이고 최근 거래 추세는 -20.4%입니다. 임차권은 확약으로 해소됐지만, 가등기라는 소유권 리스크와 최근 시세 이상의 가격이 동시에 남아 있습니다. 이 사건의 판단 기준은 “얼마나 싸게 받느냐” 이전에 가등기가 확실히 말소되어 낙찰 후 소유권을 지킬 수 있는가입니다.
