인천지방법원 2025타경510381. 부평구 부개동 대진빌라 지하층2호, 공부상 다세대주택입니다. 현황은 공가이고 내부 상태는 양호하지 못한 편으로 조사됐습니다. 이 사건은 등기부의 근저당보다 임차인의 전입 시점과 말소기준권리의 선후관계가 훨씬 중요합니다. 임차인 김인용은 2021.03.11 전입신고와 확정일자를 갖추고 2021.03.12 점유를 개시했는데, 현재 말소기준으로 제시된 부천시 압류는 2021.11.03입니다. 따라서 김인용의 임차권은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
현재 최저매각가는 61,000,000원으로 임차보증금 60,000,000원보다 1,000,000원 높지만, 배당표에서는 집행비용 1,498,000원이 먼저 빠지기 때문에 임차인 예상배당은 59,502,000원입니다. 그 결과 보증금 중 498,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 1회·2회 유찰로 매각가격이 내려가면 미배당 인수액이 크게 늘어나므로, 단순히 최저가격 하락만 보고 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 492-3 대진빌라 지하층2호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부일로113번길 29-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 지하층 2호 · 공부상 다세대주택 · 현황 공가 |
| 건물 | 1993. 06월경 사용승인 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상4층 지하1층 |
| 소유자 | 제훈 · 2021.03.26 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2021.11.03 부천시 압류입니다. 이후 2021.12.20 국민건강보험공단 압류와 2025.06.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김인용은 그보다 앞선 2021.03.11 전입신고와 확정일자를 갖췄고 2021.03.12부터 점유했습니다. 2022.04.21에는 보증금 60,000,000원으로 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인용 | 제지하층 제2호 30.04㎡ 전부 | 2021.03.11 / 2021.03.11 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
김인용은 배당요구도 했고 확정일자를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 별도의 보증기관 명의 임차 신고가 중복 기재된 구조는 아니므로 실제 임차인은 김인용 1명으로 봅니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 61,000,000원 | 498,000원 | 61,498,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,800,000원 | 12,478,400원 | 61,278,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,040,000원 | 22,062,720원 | 61,102,720원 |
1회 유찰부터는 매각가격이 임차보증금 60,000,000원보다 낮아집니다. 이때는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형 구조가 됩니다. 배당표에는 집행비용 추정이 먼저 반영되어 매각가와 인수액의 합이 60,000,000원을 조금 웃돌지만, 경제적 본질은 “유찰돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는다”는 데 있습니다. 따라서 39,040,000원·48,800,000원이라는 최저가격만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 임차인 김인용 보증금 | 60,000,000원 | 59,502,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 61,000,000원 가정 시 집행비용 1,498,000원과 임차인 배당 59,502,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 60,000,000원은 배당표상 0원이며, 임차인 보증금 부족분 498,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개고등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도·상태. 공부상 다세대주택이며 현황은 공가입니다. 내부 상태는 양호하지 못한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 1993. 06월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 지하1층 건물 내 지하층 2호입니다.
- 도로·토지. 북측으로 공도와 접하며 토지는 장방형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 김인용의 대항력 포기까지 포함되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 신건 인수액 확인. 현재 배당표상 임차보증금 미배당액은 498,000원입니다. 확약서 효력이 확정되지 않는 한 이를 매수인 부담으로 보수적으로 계산하는 편이 안전합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 48,800,000원, 2회 유찰 시 39,040,000원이지만 배당표상 인수액이 각각 12,478,400원·22,062,720원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.11 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 공가·내부상태. 현황은 공가이나 내부 상태가 양호하지 못한 편으로 기재돼 있으므로 수리비와 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 서로 대조해 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 싸지는 경매가 아니라, 인수액이 따라오는 경매
이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 감각을 그대로 적용하기 어려운 물건입니다. 김인용의 전입과 확정일자가 말소기준보다 빠르고 보증금은 60,000,000원입니다. 신건에서는 배당표상 미배당액이 498,000원에 그치지만, 유찰되면 낙찰가 감소분을 따라 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가가 내려가도 실질취득 부담은 60,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
변수는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 원문에서 대항력 포기와 임차권등기 말소가 함께 확인된다면 임차인 인수 위험은 크게 달라질 수 있습니다. 반대로 현재 확인된 문구처럼 말소동의만 존재하고 대항력 포기가 명확하지 않다면, 선순위 임차보증금 미배당 위험을 남겨둔 채 접근해야 합니다. 여기에 지하층 다세대·공가·내부 상태 불량이라는 물리적 조건과 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 권리 확약서 확인 전에는 보수적으로, 가격은 최저가가 아니라 실질 부담으로 판단하는 사건입니다.
