의정부지방법원 2026타경60525. 경기도 파주시 아동동 296-2, 아느칸빌 201동 2층 202호입니다. 감정가 2억 7,400만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 3,426만원까지 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준입니다.

그러나 이 사건은 단순히 최저가가 낮아진 다세대 경매가 아닙니다. 등기부상 임차권자 김민관의 보증금은 2억 3,500만원이고, 전입일은 2021.07.26., 확정일자는 2021.07.21.입니다. 임차권등기 접수일도 2023.08.11.로 말소기준권리보다 빠릅니다.

현재 최저가 1억 3,426만원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 약 1억 3,158만원이 배당되고, 나머지 103,419,640원이 부족합니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 매수인이 이 부족분을 인수할 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 2026.05.21.자로 제출한 확약서가 기재되어 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 확약 내용이 유효하게 이행되는 것을 전제로 김민관의 미배당 보증금 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 확약이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2023.08.25. 서민금융진흥원 가압류입니다. 그보다 앞선 2017년 및 2018년 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 기준권리로 남아 있지 않습니다.

가장 중요한 권리는 을구 5번 김민관의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.07.05., 전입일 2021.07.26., 확정일자 2021.07.21.이며, 2023.08.11. 임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준권리인 가압류보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권으로 판단됩니다.

다만 확약서가 제출되었다는 사실만으로 임차권등기 말소가 이미 완료된 것은 아닙니다. 확약서 원본, 제출 주체의 권한, 포기 대상 채권의 범위, 말소 동의의 조건과 실제 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 3명

조사된 임차인·점유자는 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없으며, 보증금이 확인되는 선순위 임차권자는 김민관입니다.

김민관은 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 임차권등기까지 되어 있어 선순위 권리입니다. 다만 HUG의 확약이 이 임차권에 대해 유효하게 이행되는 경우 잔존보증금 인수 부담은 해소됩니다.

이혜지와 여인호는 전입일이 2026.03.27.로 말소기준권리 이후입니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 판단되지만 보증금과 임대차계약 조건은 확인되지 않습니다. 이 두 사람에게 김민관에 대한 HUG 확약을 확대 적용해서는 안 됩니다. 실제 점유 여부, 계약관계, 퇴거 일정과 명도 문제를 각각 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%, 하지만 시세 판단은 별개

현재 최저매각가는 134,260,000원으로 감정가 274,000,000원의 49.0%입니다. 두 차례 유찰된 결과로 가격 자체는 크게 낮아졌습니다.

다만 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 비교 가능한 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 실제 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 상태, 층, 면적, 임대차관계와 거래 표본에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

확약 미이행 시 회차별 인수 위험

여기서 반드시 이해해야 할 점은 낙찰가가 내려가도 선순위 임차인의 미배당액은 반대로 증가한다는 사실입니다. 확약이 없다고 가정하면 현재 회차의 낙찰가와 인수액 합계는 237,679,640원입니다. 3회 유찰 시에는 237,091,676원, 4회 유찰 시에는 236,584,173원입니다.

즉 최저가가 계속 낮아져도 선순위 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득 부담은 약 2억 3,600만~2억 3,700만원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 반대로 HUG 확약이 유효하게 이행되면 김민관의 미배당액은 포기 대상이 되어 실질 인수액이 0원으로 바뀝니다. 이 사건은 가격보다 확약의 법적 효력과 이행 가능성을 먼저 판단해야 하는 물건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용 약 267만원을 제외하면 김민관에게 131,580,360원이 배당됩니다. 보증금 2억 3,500만원 중 103,419,640원이 미배당으로 남는 계산입니다. 서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사의 신청채권은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 두 채권자의 미배당 청구액 합계는 273,833,504원입니다.

* 김민관의 미배당 보증금 103,419,640원은 확약이 없을 경우의 산식상 잔액입니다. HUG의 2026.05.21. 확약이 약정대로 유효하게 이행되어 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 확약의 효력·범위·실제 이행 여부를 확인해야 하며, 다른 점유자의 권리와 명도 문제에는 별도로 적용되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서에는 금촌역(경의중앙선) 북동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변에는 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거 혼재지역입니다. 다만 물건 소재지는 아동동으로 기재되어 있으므로 평가서의 위치 설명과 실제 소재지를 지도 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금촌역(경의중앙선)이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 2층입니다. 외벽은 드라이비트 및 벽돌붙임 마감 등으로 조사됐으며, 샷시 창호와 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 인접 필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가서에는 외국인 등의 주택 거래와 관련한 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택으로 동일 물건의 최신 실거래가격을 통한 가격 검증이 필요합니다. 현재 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않으므로 감정가 대비 최저가 비율만으로 환금성이나 시세 메리트를 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 제출된 확약서 원본을 확보하고 잔존임대차보증금반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 조건, 제출 주체의 권한을 확인하세요. 명세서에 확약서가 기재됐다는 사실만으로 말소 완료를 전제해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 확인. 김민관의 을구 5번 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소 신청과 처리 절차가 확약 내용과 일치하는지 확인하세요. 확약이 이행되지 않을 경우 미배당액 103,419,640원의 인수 위험을 다시 반영해야 합니다.
• 다른 점유자 2명 확인. 이혜지와 여인호는 2026.03.27. 전입으로 조사됐고 보증금은 확인되지 않았습니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 퇴거 의사와 명도 일정을 각각 확인하세요. 김민관에 대한 HUG 확약이 두 사람에게 적용되는 것은 아닙니다.
• 실질취득액 계산. 확약 이행이 확인되면 김민관 관련 인수액 0원을 전제로 계산할 수 있습니다. 확인되지 않는다면 최저가 134,260,000원에 미배당 보증금 103,419,640원을 더한 237,679,640원을 보수적인 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 최저가 49%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 아느칸빌 및 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 개별 호수의 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 소유권 및 말소사항 확인. 2017년·2018년 근저당권과 신탁 관련 등기의 말소 여부, 2023년 가압류 이후 권리, 2026년 경매개시결정 및 압류의 매각에 따른 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리비 및 공용부분 체납액, 수도·전기·가스 등 공과금 정산 문제를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 HUG 확약서 원본을 함께 대조한 후 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약의 이행이 먼저다”

이 물건은 감정가 2억 7,400만원에서 두 차례 유찰되어 최저가 1억 3,426만원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 임차권 보증금 2억 3,500만원이 존재하므로 최저가만으로는 취득비용을 판단할 수 없습니다.

확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 103,419,640원이 매수인에게 인수될 가능성이 있으며, 낙찰가가 더 낮아져도 미배당액이 증가해 실질취득액은 크게 줄어들지 않습니다. 이 점에서 이 물건은 일반적인 저가 다세대 경매와 다릅니다.

다행히 HUG가 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점은 중요한 긍정 요소입니다. 다만 확약은 김민관의 권리에 관한 것이며, 이혜지·여인호의 보증금 미상과 점유 문제까지 해결해 주지는 않습니다.

또한 실거래가격을 통한 시세 검증이 되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 확약의 원본과 이행 가능성, 다른 점유자의 명도 문제, 실제 시장가격을 확인하는 것이 우선입니다.

최종 판단: 권리의 핵심 위험은 HUG 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 확약 이행과 잔여 점유 문제가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.