의정부지방법원 2026타경60525. 파주시 아동동 ‘아느칸빌’ 201동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박주옥은 2021.07.27. 매매계약을 원인으로 2021.08.10. 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 235,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 264,663,034원입니다.
이 사건은 등기만 보면 결코 단순한 ‘인수 0원’ 물건이 아닙니다. 김민관은 2021.07.26. 전입·점유, 2021.07.21. 확정일자를 갖추었고, 2023.08.11. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2023.08.25. 서민금융진흥원의 가압류이므로 임차권이 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금 승계가 핵심 리스크가 됩니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 승계고리를 끊는 2026.05.21.자 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 296-2 아느칸빌 201동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 박주옥 (2021.07.27. 매매 · 2021.08.10. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,663,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 살아 있지만 확약이 승계를 차단
말소기준권리는 2023.08.25. 서민금융진흥원 가압류 9,170,470원입니다. 그보다 앞선 2023.08.11. 김민관의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 이후 2026.03.03. 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.05.18. 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 3명, 대항력과 승계를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민관 | 2021.07.26 · 건물 전부 | 235,000,000원 | 2021.07.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원 확약서 반영 |
| 이혜지 | 2026.03.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 판단 |
| 여인호 | 2026.03.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 판단 |
김민관은 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 훨씬 빠르고 배당요구도 한 임차권자입니다. 반대로 이혜지와 여인호의 전입일은 모두 2026.03.27.로 말소기준권리인 2023.08.25.보다 늦어, 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 두 사람은 보증금이 확인되지 않은 점유자로 조사돼 있으므로 명도 상대방과 실제 점유 형태는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전 ‘룰상 금액’과 실질 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 274,000,000원 | 0원 | 0원 | 274,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 219,200,000원 | 19,668,800원 | 0원 | 219,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 175,360,000원 | 62,895,040원 | 0원 | 175,360,000원 |
룰상 매수인 인수액은 김민관의 선순위 임차권을 확약 없이 계산한 시뮬레이션 값입니다. 2026.05.21.자 확약서가 유효하게 적용되는 이 사건에서는 김민관 잔존 보증금의 실질 승계를 0원으로 평가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 김민관 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,170,470원 | 9,170,470원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 264,663,034원 | 25,193,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 274,000,000원 가정에서는 김민관 보증금 235,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 25,193,530원이 배당되고, 채권자 미배당은 239,469,504원으로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 274,000,000원이나 향후 유찰가 219,200,000원·175,360,000원이 시장가격보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 임차권이 확약으로 해소된다는 이유만으로 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
현재 최저가는 감정가와 동일한 274,000,000원으로 신건입니다. 권리구조는 확약 덕분에 정리되는 방향이지만, 가격은 별도의 검증 대상입니다. 이 물건은 다세대주택이므로 아파트 거래 논리를 그대로 적용하지 않고, 같은 권역의 유사 다세대·연립 거래와 개별 건물 상태를 따로 비교하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 소재 금촌역(경의중앙선) 북동측 인근으로, 주위에 아파트·다세대/연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 감정자료에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문언이 김민관 임차권에 정확히 연결되는지 원본으로 재확인하세요.
- 점유자 2명 확인. 이혜지·여인호는 2026.03.27. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았으므로 명도 상대와 점유 형태를 확인하세요.
- 유찰 시 인수액 오해 금지. 시뮬레이션상 1회 유찰 19,668,800원, 2회 유찰 62,895,040원의 룰상 인수액이 나타나지만 김민관 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 자료 없이 감정가·최저가만으로 싸다고 판단하지 마세요. 같은 권역 유사 다세대 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 계산이며 실제 배당은 세금·우선변제 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이 사건의 승계는 확약서가 끊는다”
이 물건의 표면적인 숫자만 보면 부담스럽습니다. 감정가 274,000,000원에 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.08.25. 가압류입니다. 일반적인 구조라면 유찰될수록 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오는지부터 계산해야 합니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.21. 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김민관 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 본 분석의 결론입니다. 다만 확약 밖 점유자인 이혜지·여인호의 실제 점유관계는 별도 확인이 필요하고, 실거래 비교 자료가 없어 274,000,000원이 싼 가격인지에 대해서는 판단을 보류해야 합니다. 권리의 핵심 위험은 크게 낮아졌지만, 가격과 현장 확인까지 끝나야 비로소 입찰 판단이 완성됩니다.
