인천지방법원 2025타경510427. 인천 미추홀구 숭의동 진용아이빌 7층 702호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 유선옥은 2021.11.08. 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 2023.06.08. 의정부세무서장 압류가 말소기준으로 선언돼 있고 그보다 앞선 전입·확정일자를 가진 박주정의 임차권이 존재한다는 점입니다.
박주정은 임대차계약일 2021.09.10., 확정일자 2021.09.10., 주민등록일 2021.10.07., 점유개시일 2021.10.08.로, 말소기준일보다 선행합니다. 따라서 원칙상 대항력과 우선변제권이 있고, 보증금도 210,000,000원으로 최저매각가 205,000,000원보다 큽니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 박주정 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510427 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 148-52 진용아이빌 7층 702호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로33번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 7층 702호 · 임차권 범위 59.7㎡ 전부 · 14층 건물 |
| 소유자 | 유선옥 (2021.11.08. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 선행하지만 확약이 핵심
등기 순서만 보면 박주정의 주택임차권등기는 2023.11.30. 접수돼 2023.06.08. 압류보다 늦습니다. 그러나 임차권등기 내용에 적힌 실제 주민등록일은 2021.10.07., 확정일자는 2021.09.10.이므로 임차인의 대항력·우선변제권 기준은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당 계산에서도 집행비용 다음 순위로 박주정 보증금이 배당됩니다.
② 임차인 — 실제 점유·대항력 구분
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주정 | 2021.10.07 | 2021.09.10 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 적용 0원 |
| 김환일 | 2024.05.07 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김환일의 전입일은 2024.05.07.로 말소기준권리인 2023.06.08. 압류보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않았지만 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보지는 않습니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가도 205,000,000원으로 신건입니다. 박주정 보증금은 210,000,000원이지만 말소동의 확약을 적용하면 매수인의 실질취득금액은 205,000,000원입니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 확인되지 않으므로, 205,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 과거 소유권 취득 거래가액 210,000,000원은 현재 시세를 대신하는 근거로 쓰지 않습니다. 회차별 최저가는 205,000,000원 → 164,000,000원 → 131,200,000원으로 제시돼 있지만, 유찰된 가격 자체만으로 시장가 대비 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 박주정 보증금 | 210,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 박주정 보증금은 201,330,000원 배당되고 8,670,000원이 부족합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 부족분은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 702호이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 박주정 보증금 210,000,000원의 실질 인수 0원 판단은 이 확약에 근거하므로 문구·적용범위·조건을 직접 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지, 있다면 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 김환일 점유관계 확인. 전입은 2024.05.07.로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 205,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.09.02. 전 최신 명세서와 등기사항전부증명서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 205,000,000원보다 보증금이 큰 구조입니다. 현재 배당표만 기계적으로 보면 8,670,000원의 부족분이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 박주정 임차인의 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
따라서 핵심은 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 숫자 자체가 아니라 확약서의 실제 효력 확인입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 남아 있습니다. 최근 실거래 수치도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 확약 확인은 합격 조건, 세금 확인은 필수 조건, 가격 판단은 별도. 이 세 가지를 분리해 봐야 하는 사건입니다.
