인천지방법원 2025타경510439. 부평동 임탑주상복합아파트 6층 에이612호로, 감정평가상 실제 이용은 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 허진무이며 2022.09.23 매매를 원인으로 2022.10.24 소유권을 취득했고, 당시 등기부 거래가액은 95,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 제공된 말소기준은 2025.07.04 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 조종엽의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.09.23, 주민등록일과 점유개시일은 2022.10.24로 모두 경매개시결정 2025.07.04보다 앞섭니다. 따라서 제공 판정상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증금은 90,000,000원으로 최저가 79,000,000원보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-92 임탑주상복합아파트 6층 에이612호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 경원대로 1346 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 임차 범위 | 6층 612호 12.18㎡ 전부 |
| 소유자 | 허진무 (2022.09.23 매매, 2022.10.24 소유권이전, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당 43,200,000원은 2015.12.03 해지로 말소됐고, 김포축산업협동조합 근저당 52,000,000원도 2016.10.19 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 선순위 권리는 2024.10.16 등기된 조종엽의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 앞서고, 제공 데이터에서도 매각으로 소멸하지 않는 권리로 판정되어 있습니다. 이후 2025.07.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조종엽 | 90,000,000원 | 2022.10.24 | 2022.09.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당모형만 적용하면 현재 회차에서 보증금 미배당 12,822,000원이 매수인 인수로 계산되지만, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 해당 주택임차권에 적용되므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 임차인 조종엽 보증금 | 90,000,000원 | 77,178,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 90,000,000원 중 77,178,000원이 배당되고 12,822,000원이 미배당됩니다. 이 12,822,000원은 일반적인 인수형 계산에서는 매수인 승계액이지만, 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 실질취득은 낙찰가와 동일
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 79,000,000원 | 12,822,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 63,200,000원 | 28,337,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 50,560,000원 | 40,750,080원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 경매입니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약서 제출이라는 예외가 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 따라서 확약 조건이 그대로 적용된다는 전제에서는 실질취득액이 각 회차의 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트이면서 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 부원중학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·업무시설·근린생활시설·부평공원·학교 등이 혼재하고, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 지하1층·지상16층 건물의 6층 에이612호이며 승강기·소방·기계식주차·난방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 28미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 제공 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 지탱하는 가장 중요한 문서입니다. 대상 임차권·호수·말소 조건을 원본에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 조종엽의 보증금 90,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.10.24, 확정일자 2022.09.23이 등기 및 명세서 내용과 일치하는지 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당모형의 12,822,000원은 확약이 없을 때의 인수 계산값이며, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 최근 실거래 자료가 없어 79,000,000원이 현재 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 주택임차권등기가 설정된 물건이므로 현 점유자와 실제 인도 상태를 매각 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 90,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 79,000,000원이므로 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 인수형 물건입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 12,822,000원의 미배당을 계산합니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 권리상 실질취득은 최저가와 같은 79,000,000원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 이를 두고 싸다거나 가격 메리트가 높다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서가 실제로 해당 임차권을 완전하게 말소시키는지 원본에서 확인하는 것입니다. 권리는 조건부로 정리 가능하지만, 가격은 별도 검증이 필요합니다.
