의정부지방법원 2026타경60575. 고양시 일산서구 덕이동 삼성홈타운 1층 102호, 전용 56.7388㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 김종범이며, 2016.12.12. 소유권이전이 이루어졌습니다. 과거 고양누리새마을금고 근저당과 농협은행 근저당, 우리금융캐피탈 가압류가 있었지만 이 권리들은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2026.03.06. 강제경매개시결정입니다.
핵심은 경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다. 박미선은 2020.10.15. 전입·점유를 시작했고, 2020.10.08. 확정일자를 갖췄으며 보증금은 180,000,000원입니다. 2024.10.24. 주택임차권등기도 마쳤기 때문에 원래라면 매각대금에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 승계 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.07.27. 인수조건변경확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박미선 관련 권리의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
하지만 이 확약이 모든 임차문제를 없애는 것은 아닙니다. 조희주는 2025.09.16. 전입한 것으로 확인되며 이는 2026.03.06. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 박미선 관련 확약은 조희주에게 적용되지 않으므로 조희주 보증금이 확인되기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-34 삼성홈타운 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 탄중로101번길 33-42 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.7388㎡ · 침실3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 · 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김종범 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황 표시 | 공부상 동표시는 없으나 건물 외벽에는 215동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 기준 전 임차권이 핵심
과거 담보권과 가압류는 이미 말소돼 현재 문제되지 않습니다. 말소기준은 2026.03.06. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 박미선의 임차권등기는 원래 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.27. 확약으로 박미선 관련 대항력과 임차권등기 존속 위험은 실질적으로 해소됩니다. 반면 조희주는 별도 임차관계로 확인되며 확약 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·양도 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조희주 | 2025.09.16 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 없음 |
| 박미선 | 2020.10.15 / 2020.10.08 | 180,000,000원 | 확약으로 포기 | 행사 가능 | 비고상 주택도시보증공사와 양도 관계 기재 |
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 낮지 않다
삼성홈타운215동은 총 8세대이며, 비교 가능한 동일면적 실거래는 2024.10. 전용 56.74㎡ 2층의 220,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 56.74㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.74㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 100.9%입니다. 즉 신건에서의 가격은 최근 실거래보다 낮지 않습니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 단정적인 시세 판단도 피해야 하지만, 적어도 현재 가격을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 1. 임차인 박미선 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 38,092,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 3,908,000원, 박미선 관련 보증금 180,000,000원, 주택도시보증공사 38,092,000원으로 매각대금이 모두 배분되고, 신청채권자 미배당액은 141,908,000원입니다. 비고에는 주택도시보증공사가 “양도전 주택임차권자 박미선”과 관련된 신청채권자로 기재되어 있으므로 실제 배당확정 단계에서는 권리주체와 배당관계를 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 유찰 시 인수 시나리오 — 확약 반영 전 숫자와 실질을 구분
| 회차 | 매각가 | 시뮬레이션상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 222,000,000원 | 0원 | 박미선 0원 · 조희주 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 177,600,000원 | 5,686,400원 | 박미선 실질 0원 · 조희주 미상 |
| 2회 유찰 · 64% | 142,080,000원 | 40,709,120원 | 박미선 실질 0원 · 조희주 미상 |
5,686,400원과 40,709,120원은 확약을 반영하기 전 회차별 시뮬레이션상 인수액입니다. 2026.07.27. 확약에 따라 박미선 관련 미배당분은 실질적으로 0원으로 보되, 이 해석은 박미선 관련 권리에만 적용됩니다. 조희주의 보증금은 미상이므로 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕이고등학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·대단위 아파트단지·가구단지·덕이동로데오거리 상업용 건물·근린생활시설·학교 등이 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호로, 급·배수설비·위생설비·도시가스 난방·옥외주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 998,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건축물대장에는 동번호가 없으나 실제 외벽에는 215동으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 삼성홈타운215동은 총 8세대이고 확인되는 동일면적 실거래는 1건이므로 가격 판단 시 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조희주 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 전체 인수위험을 확정하기 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 2026.07.27. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상이 박미선 관련 권리라는 점을 확인해야 합니다.
- 박미선 임차권등기. 등기상 임차보증금 180,000,000원, 전입 2020.10.15., 확정일자 2020.10.08., 임차권등기 2024.10.24.를 원본과 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 권리관계. 비고에 “양도전 주택임차권자 박미선”이라고 기재되어 있으므로 신청채권자와 임차보증금 권리의 관계를 배당표와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 222,000,000원은 최근 실거래 220,000,000원의 100.9%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 현황 표시 확인. 공부상 동표시는 없고 현황은 외벽에 215동으로 표시되어 있습니다.
맺으며 — “확약은 강하지만, 확약 밖 미상 임차인은 남는다”
이 사건은 박미선의 선순위 임차권만 보면 상당히 큰 인수 위험으로 보일 수 있습니다. 보증금이 180,000,000원이고 전입·확정일자도 말소기준보다 훨씬 앞서 있기 때문입니다. 그러나 2026.07.27. 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서로 박미선 관련 대항력과 임차권등기 승계 위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 조희주는 2025.09.16. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약은 박미선 관련 권리에만 적용되므로 조희주까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 동시에 신건 222,000,000원은 최근 실거래 220,000,000원의 100.9%여서 가격 할인도 확인되지 않습니다. 결론적으로 이 물건은 주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
