인천지방법원 2025타경510727. 부평동 로뎀레뷰 7층 701호, 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자는 강원철이며 2020.12.31. 거래가 157,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 등기상 말소기준은 2022.06.28. 국민건강보험공단 압류입니다.
문제의 핵심은 등기 순서만 보면 말소기준 이후인 을구 7번 임차권이 아닙니다. 전민정은 임차권등기일인 2023.09.20.보다 앞선 2021.07.29.에 전입·점유를 시작해, 말소기준 2022.06.28.보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 본래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 현재 회차에서는 매각대금 162,000,000원 중 집행비용 3,068,000원을 제외하고도 전민정 보증금 157,500,000원이 전액 배당되며, 별도로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-7 로뎀레뷰 7층 701호 · 인천광역시 부평구 부흥북로 92 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 철근콘크리트조 10층 건물 중 7층 701호 |
| 면적 | 49.86㎡ |
| 소유자 | 강원철 (2020.12.31. 소유권이전 · 거래가 157,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘전입일’이 먼저다
말소기준은 2022.06.28. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 부평구 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 전민정은 말소기준보다 약 11개월 앞선 2021.07.29. 전입·점유해 선순위 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.09.20.에 이루어졌고, 2023.10.24. 경정등기로 확정일자가 2021.06.07.로 정정됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 2명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전민정 | 157,500,000원 | 2021.07.29 / 2021.07.29 | 2021.06.07 (등기 경정) | 有 | 有 | 0원* |
| 김나현 | 25,000,000원 | 2024.07.24 / 2024.06.19 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
전민정은 보증금 157,500,000원으로 이 사건의 가장 중요한 임차인입니다. 배당요구가 있고, 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 신건 매각가 162,000,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 공제해도 보증금 전액이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
김나현은 보증금 25,000,000원, 전입일 2024.07.24.로 말소기준 2022.06.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며 매수인 승계 위험은 없습니다. 을구 7-2는 전민정 임차권의 확정일자를 정정한 경정등기로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 임차인 전민정 보증금 | 157,500,000원 | 157,500,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,500,000원 | 1,432,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 신청채권자 주택도시보증공사에는 1,432,000원만 배당되고 미배당 156,068,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 표면 최저가보다 인수구조를 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 룰상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 156,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 129,600,000원 | 157,500,000원 | 30,514,400원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 103,680,000원 | 157,500,000원 | 56,071,520원* |
* 을구 7번 전민정 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 위 유찰 시 인수액 30,514,400원·56,071,520원은 제공된 회차별 계산값이며, 확약이 해당 임차권의 대항력·임차권 말소까지 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 확약의 적용 대상은 을구 7번 임차권에 한정해 확인해야 합니다.
⑤ 세금 압류 — 배당순서를 바꿀 수 있는 변수
현재 현존 압류는 국민건강보험공단, 부평구, 부천시의 3건입니다. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이고, 이후 부평구·부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 제공된 주의사항처럼 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있어, 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남동측 인근. 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형 생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 10층 건물 중 7층 701호입니다.
- 설비. 도시가스 보일러, 승강기, 주차, 급탕 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 18미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 7번 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건, 실제 임차권 말소 처리 요건을 확인하세요.
- 당해세 여부. 국민건강보험공단·부평구·부천시 관련 교부청구와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 전민정 배당액. 현재 추정은 157,500,000원 전액이지만 당해세 반영 시 달라질 수 있습니다.
- 김나현. 전입 2024.07.24.로 말소기준 이후라 대항력은 없으나 점유·명도 현황은 별도 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 129,600,000원, 2회 유찰가 103,680,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 대항력 임차권과 확약 효력을 먼저 검증하세요.
- 가격 판단. 동일·유사 물건 실거래 자료가 없어 감정가 162,000,000원의 시세 대비 높고 낮음을 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 인수 0원”의 조건을 확인해야 한다
이 사건은 겉으로는 신건 최저가 162,000,000원에 매수인 인수액 0원인 구조입니다. 실제 배당표에서도 전민정의 157,500,000원 보증금이 전액 배당되고, 을구 7번 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있습니다.
하지만 전민정의 전입일 2021.07.29.는 말소기준 압류 2022.06.28.보다 빠릅니다. 즉 원래 권리 성격은 선순위 대항력 임차인입니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 배당에 개입하면 전민정의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “인수 0원”이라는 숫자가 아니라 을구 7번 확약서와 세금 배당순위를 원본에서 확인해 그 0원이 끝까지 유지되는지 검증하는 것입니다.
