인천지방법원 2025타경510835. 부평구청 남측 인근의 헤리움노블레스 5층 516호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현 소유자 김택현은 2021.07.29 매매로 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권 이후 등기된 세금 압류 자체보다, 그보다 앞선 2021.09.01 전입을 갖춘 임차인 조용환의 대항력과 보증금 100,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.01.27 갑구 5번 압류입니다. 임차인 조용환의 전입일은 2021.09.01, 확정일자는 2021.08.10이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있으며, 최저가 98,000,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 2,164,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 95,836,000원이 배당되어 보증금 중 4,164,000원이 남습니다. 다만 이 물건에는 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원으로 해석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 5층516호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로 132 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 5층516호 · 사용승인일 2014.05.13 |
| 소유자 | 김택현 (2021.07.29 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 핵심
등기부상 2014.06.18 신한은행 근저당권 60,000,000원이 있었지만 2021.07.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.01.27 포천세무서장의 압류이며, 이후 2024년 압류 2건과 2025.07.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준보다 앞서 전입한 조용환입니다. 조용환은 2021.08.10 확정일자, 2021.09.01 주민등록·점유개시를 갖추었고 2023.10.04 임차권등기가 되어 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용환 제5층 제516호 16.76㎡ 전부 | 주거(임차권등기) 100,000,000원 | 전입 2021.09.01 확정 2021.08.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.10.04 | 실질 0원 말소동의 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 조용환은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 대항력은 말소기준권리보다 빠른 전입일로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 요건 역시 확인됩니다.
③ 가격 해석 — ‘신건 98,000,000원’ 자체만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 98,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에서는 가격을 판단할 때 최저가와 실질취득액을 구분해야 합니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 98,000,000원입니다. 반대로 확약을 반영하지 않은 단순 산식만 보면 최저가 98,000,000원에 인수 4,164,000원을 더한 금액이 되지만, 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 제출되어 있으므로 그 금액을 실질취득가로 적용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 조용환 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 미배당액은 4,164,000원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서상 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구청 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 노폭 약 8m 및 40m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 5층516호이며, 사용승인일은 2014.05.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로, 제출된 확약서가 을구 3번 조용환 임차권등기에 정확히 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 3건 확인. 포천세무서장·의정부세무서장 관련 압류가 당해세에 해당하는지와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 조용환은 전입 2021.09.01, 확정일자 2021.08.10, 보증금 100,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
- 산식상 인수액에 속지 않기. 현재 회차 4,164,000원, 1회 유찰 23,411,200원, 2회 유찰 38,808,960원은 확약을 반영하지 않은 배당 산식입니다. 이 사건의 실질 인수 판단에는 확약을 반영해야 합니다.
- 가격은 별도 검토. 신건 최저가 98,000,000원이 감정가와 같다는 이유만으로 저가 매수라고 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 첫인상만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 98,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형으로 보입니다. 실제 배당 산식도 현재 회차에서 4,164,000원의 미배당을 계산합니다. 그러나 결정적인 자료가 하나 있습니다. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리하므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 98,000,000원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘안전하고 싸다’로 연결해서는 안 됩니다. 세금 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당에 영향을 줄 수 있고, 신건 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 주된 임차권 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 세금과 확약 원문 확인이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
