인천지방법원 2025타경510907. 구월동 아트뷰주상복합 1동 9층 905호, 전용 13.72㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 김택현이고 2021.08.17 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아니라 2023.01.27 포천세무서장 압류입니다. 그 뒤의 의정부세무서 압류, 남동구 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 안전하다”고 보면 안 됩니다. 임차인 김하나의 전입신고일은 2021.08.12, 점유개시일은 2021.08.13, 확정일자는 2021.07.19로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체는 2023.10.31에 들어왔어도 임차인의 대항력은 선순위입니다. 이 때문에 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 제1동 제9층 제905호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 13.72㎡ · 13층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.08.17 소유권이전 · 거래가 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2012.09.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
핵심은 등기된 임차권의 접수일이 아니라 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 김하나는 임대차계약일 2021.07.17, 확정일자 2021.07.19, 전입 2021.08.12, 점유개시 2021.08.13으로 말소기준 2023.01.27보다 앞섭니다. 보증금은 90,000,000원이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 90,000,000원 | 2021.08.12 / 2021.07.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 확약 반영 0원 |
또 하나의 변수는 세금입니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하며, 이 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있다면 선순위로 차감되어 임차인 배당액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다. 다만 이 사건의 매수인 인수 판단은 위 확약의 유효성과 범위를 확인하는 것이 가장 중요합니다.
② 시세 비교 — 최근 시장 기준으론 70,000,000원이 높다
아트뷰 동일·유사 면적의 실거래 12건은 50,000,000원부터 100,000,000원까지 편차가 큽니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 61,291,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 중요합니다. 최근 12개월 5건 평균은 54,300,000원, 최신 거래는 2026.04의 67,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 13.82㎡ | 5 | 67,000,000원 |
| 2026.01 | 14.35㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 14.35㎡ | 12 | 51,500,000원 |
| 2025.08 | 14.35㎡ | 9 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 14.45㎡ | 12 | 53,000,000원 |
| 2024.09 | 13.82㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.06 | 14.45㎡ | 12 | 51,000,000원 |
| 2023.08 | 14.35㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2022.11 | 14.45㎡ | 5 | 76,500,000원 |
| 2022.11 | 14.45㎡ | 5 | 76,500,000원 |
| 2022.08 | 14.35㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 14.45㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 61,291,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 54,300,000원 |
신건 최저가 70,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 114.2%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 대비로는 128.9%입니다. 최신 거래 67,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -18.1% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 100,000,000원 거래나 전체 평균을 근거로 “70,000,000원이 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 | 90,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 21,660,000원으로 잡힙니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 구조 — 가격은 내려가도 원칙상 인수는 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 70,000,000원 | 21,660,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 56,000,000원 | 35,408,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 44,800,000원 | 46,406,400원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 권리 구조를 잘 보여줍니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 단순히 56,000,000원이나 44,800,000원만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 이번 사건에서는 확약으로 실질 인수 0원을 반영할 수 있으므로, 유찰 이후에는 비로소 낙찰가 자체를 최근 시세와 비교하는 접근이 가능합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지하철1호선 예술회관역 북동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 아트뷰는 126세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 13층 건물로 사용승인일은 2012.09.12이며 승강기·난방·급배수 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,268,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 건물 5층 면적 표기가 서로 달라 감정평가에서는 집합건축물대장 면적을 기준으로 표기했습니다.
- 경매 환금성. 이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회, 낙찰률은 20.0%입니다. 최근 실거래 하락 추세와 함께 가격 민감도가 높은 유형으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 0원으로 연결되는 조건과 범위를 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 재확인. 김하나의 전입 2021.08.12가 말소기준 2023.01.27보다 빠르므로, 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 인수위험이 다시 살아납니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 교부청구·배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.9%이고 최신 거래 67,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -18.1% 낮으므로 과거 100,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼으면 안 됩니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원으로 내려가지만, 확약이 없으면 각각 인수액이 커지는 구조이므로 매 회차 확약 유효성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해결”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 겉으로 보면 까다롭습니다. 보증금 90,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 70,000,000원 기준 배당계산상 21,660,000원의 미배당이 발생하기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출해 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리 결론은 “확약 확인을 전제로 조건부 안전”입니다.
가격 결론은 더 보수적입니다. 확약을 반영한 실질취득 70,000,000원은 최근 12개월 평균 54,300,000원의 128.9%이고 최신 거래 67,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -18.1%입니다. 건물 경매물건 평균 유찰도 1.7회, 낙찰률은 20.0%입니다. 권리상 인수 0원이라는 장점만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다. 이번 물건의 승부처는 확약서 원문을 확실히 확인한 뒤, 최근 시세와 맞는 가격까지 내려오는지를 보는 데 있습니다.
