인천지방법원 2025타경510928. 인천 남동구 구월동 신한데뷰오피스텔 14층 1413호입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물입니다. 현 소유자 이진재는 2020.04.20. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 후순위 압류·가압류 자체보다, 그보다 먼저 주택임차인의 대항요건이 형성됐다는 점입니다.
말소기준은 2023.05.18. 국의 압류입니다. 그런데 임차인 권미정은 임대차계약일 2022.11.19., 점유개시일 2022.12.16., 전입일 2022.12.22.이고 확정일자는 2022.12.04.입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분석됩니다. 2025.06.25. 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태라, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1132-19 신한데뷰오피스텔 14층 1413호 · 도로명 인천광역시 남동구 미래로 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 14층 1413호 · 임차권 범위 46.08㎡ · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이진재 (2020.04.20. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권미정 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 남동구·서울특별시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 자체의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 권미정의 주택임차권등기는 2025.06.25.로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입일은 2022.12.22.로 더 빠릅니다. 따라서 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
실제 임차인은 권미정 1명입니다. 주택도시보증공사의 3,091,000,000원 가압류는 임차보증금 승계 신고가 아니라 별도의 가압류 채권으로 표시되어 있으므로 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권미정 | 제14층 제1413호 46.08㎡ · 주거(임차권등기) | 2022.12.22 | 2022.12.04 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
권미정은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 그것만으로 보증금이 전액 회수된다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 130,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,620,000원이 먼저 빠지고 임차인에게 127,380,000원이 배당됩니다. 나머지 2,620,000원은 매수인이 인수합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 부담은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 130,000,000원입니다. 현재 회차에서는 최저가 130,000,000원에 미배당 인수액 2,620,000원을 더해 실질취득 부담이 132,620,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 104,000,000원으로 내려가지만 매수인 인수액이 28,256,000원으로 늘어 실질취득은 132,256,000원, 2회 유찰 시에는 매각가 83,200,000원에 인수액 48,697,600원을 더해 131,897,600원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 2,620,000원 | 132,620,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 28,256,000원 | 132,256,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 48,697,600원 | 131,897,600원 |
즉 낙찰가가 130,000,000원에서 104,000,000원, 83,200,000원으로 내려가더라도 임차인의 미배당액이 각각 커집니다. 이 구조에서는 최저가만 보고 할인 폭을 판단하면 안 되고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 봐야 합니다. 비교 가능한 실거래 표본이 없어 현재 실질취득액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단을 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 임차인 권미정 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 권미정 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 권미정의 보증금 중 127,380,000원이 배당되고 2,620,000원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남서측 인근. 일대는 오피스텔과 중·소규모 아파트, 공동주택 등이 주를 이루며 각종 근린생활시설·생활편의시설·관공서·대형마트가 소재합니다. 감정평가상 전반적인 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 급·배수, 위생, 전기, 난방, 승강기, 도시가스시설이 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 광로2류와 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 관리 상태. 현관에 관리비독촉장과 전기·수도 공급 중단 안내문이 붙어 있는 것으로 조사되어 체납 관리비와 현재 공급 상태를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 130,000,000원에 임차인 미배당 인수액 2,620,000원을 더한 132,620,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 104,000,000원이어도 인수액은 28,256,000원, 2회 유찰 시 매각가 83,200,000원이어도 인수액은 48,697,600원입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수액이 커질 수 있으므로 체납세금의 종류와 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임대차 실질관계 대조. 임차인 권미정이 강제경매 신청채권자와 동일인으로 표시되어 있으므로 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2020.06.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.12.05. 접수되어 있으므로 현재 등록 상태와 관련 서류를 확인하세요.
- 관리비·공급 상태. 관리비독촉장과 전기·수도 공급 중단 안내문이 확인된 만큼 체납 관리비와 전기·수도 상태를 현장 및 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 체납세금 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.30억 낙찰”과 “1.30억 취득”은 다르다
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 임차인 권미정은 말소기준인 2023.05.18.보다 앞선 2022.12.22.에 전입했고 보증금은 130,000,000원입니다. 따라서 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 130,000,000원에서 예상 인수액은 2,620,000원이라 실질취득 부담은 132,620,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 최저가가 104,000,000원, 83,200,000원으로 내려가더라도 임차인 미배당액은 28,256,000원, 48,697,600원으로 커져 실질취득 부담은 각각 132,256,000원, 131,897,600원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 숫자가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 비교 가능한 실거래 표본도 없어 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류와 관리비독촉장, 전기·수도 공급 중단 안내까지 확인되므로, 권리 인수액과 세금 우선순위를 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 C급 주의형 물건입니다.
