인천지방법원 2025타경511023. 미추홀구 숭의동 다인리치뷰 7층 704호, 59.8712㎡ 전부가 대상인 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김지연이고, 2021년 5월 20일 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.07. 국 압류입니다.
권리분석의 핵심은 전석준의 임차권입니다. 전석준은 2021.05.07. 전입·점유하여 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자도 임차권 경정등기에 따라 2021.04.19.로 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 보증금은 190,000,000원으로 현재 최저가 183,000,000원보다 큽니다.
통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 승계가 늘어나는 대항력 인수형입니다. 실제 배당모델에서도 현재 회차의 미배당 승계액을 10,362,000원으로 계산합니다. 다만 이번 사건에는 바로 그 을구 3번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 전석준 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 전석준 임차권에만 적용되므로, 확약 대상 밖의 별도 임차인이 존재한다면 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 129-67 다인리치뷰 7층 704호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 독정이로 114 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 59.8712㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 7층 704호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.20. 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.07. 갑구 6번 압류 · 권리자 국 · 처분청 울산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전석준 제7층 제704호 59.8712㎡ 전부 | 2021.05.07. | 2021.04.19. 을구 3-2 경정 반영 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 실질 0원* |
실제 이름이 확인되는 임차인은 1명입니다. 을구 3-2는 별도의 새 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 경정등기로, 점유개시일을 2021.05.07., 확정일자를 2021.04.19.로 고친 내용입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월이 중요하다
다인리치뷰 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 186,875,000원이지만, 여기에는 2022년의 220,000,000원, 2023년의 205,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 145,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 55.43㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 55.43㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2023.01 | 55.43㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2022.08 | 55.43㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.08 | 55.43㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 55.43㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 55.43㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2021.06 | 55.43㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 145,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 183,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 126.2%입니다. 최신 거래도 145,000,000원으로 같기 때문에, 현재 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 전석준 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델만 놓고 보면 전석준에게 179,638,000원이 배당되고 보증금 부족분 10,362,000원이 매수인 승계액으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 전석준의 을구 3번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 승계 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 183,000,000원 | 10,362,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 46,449,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 75,319,680원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건에서는 전석준 임차권의 말소동의 확약이 있으므로, 회차별 룰상 승계액과 실제 판단상 인수액을 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 북측 인근. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 13층 건물 내 7층 704호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·하수처리·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모·환금성. 다인리치뷰는 24호 규모이고 준공일은 2017.05.18.입니다. 확인된 실거래는 8건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 전석준 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 을구 3번 임차권에 유효하게 적용된다는 점이 핵심입니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2는 전석준 임차권의 경정으로 점유개시일 2021.05.07., 확정일자 2021.04.19.를 반영합니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 186,875,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 145,000,000원을 가격 기준으로 우선하세요. 현재 가격은 최근 시세의 126.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -27.8%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 24호 규모 오피스텔이고 최근 12개월 거래가 2건인 만큼 재매각 시 거래 속도와 가격 변동성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 확약 대상 밖 권리 확인. 확약은 전석준 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차관계가 새로 확인되면 그 대항력과 인수 여부를 따로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 최신 실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 아니다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 183,000,000원보다 커서 매수인 인수 위험이 큰 물건입니다. 실제 배당모델도 현재 회차에 10,362,000원의 미배당 승계를 계산합니다. 그러나 전석준 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액은 183,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 145,000,000원입니다. 즉 현재 가격은 최근 시세의 126.2%이며, 최근 가격 추세도 -27.8%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 186,875,000원만 보고 저평가로 판단하면 안 됩니다. 권리는 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 보류가 맞는 구조입니다.
